L’arbitrage des taux

Bonjour à toi. Entre et installe toi confortablement. On va parler d’argent, mais pas de la manière dont on en parle d’habitude au guichet. On va parler de stratégie, de levier et de cette fameuse « magie » qui permet aux grandes fortunes de ne jamais s’appauvrir, même quand elles dépensent.

S’il y a bien une chose que j’ai apprise, c’est que les riches n’utilisent pas leur propre cash pour s’enrichir. Ils utilisent celui de leur banque et ils l’utilisent avec astuce. Je vais te les révéler pour que tu puisses en faire autant. Je connais fort bien ces astuces.

La règle à respecter est emprunter à un coût plus faible pour investir dans un actif qui rapporte à un taux plus élevé, de telle sorte que le taux d’emprunt est inférieur au rendement servi. C’est là que se crée la richesse, dans cet écart entre le coût et le rendement.

Note importante : Avant de plonger dans nos histoires, garde à l’esprit que le crédit t’engage et doit être remboursé. Vérifie tes capacités de remboursement avant de te lancer. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs, et tout investissement comporte un risque de perte en capital.

1. L’histoire de Marc : La Monétisation de l’Immobilier (ou comment ne pas vendre la poule aux œufs d’or)

Marc possède un immeuble de rapport à Paris, hérité de sa famille. Il est estimé à 2 millions d’euros. Marc a un projet : il veut lancer une chaîne de boulangeries artisanales. Il est boulanger et il se dit qu’il se sent prêt à développer sa boulangerie et à créer d’autres points de vente. Son premier réflexe ? Vendre l’immeuble pour avoir du cash.

Je l’ai arrêté tout de suite. « Marc, si tu vends, tu paies l’impôt sur la plus-value, tu perds tes loyers, et tu n’as plus d’actif. »

À la place, nous avons mis en place une monétisation d’actif. Nous avons pris une hypothèque sur son immeuble pour lui prêter 1,2 million d’euros (un ratio de 60% sur la valeur de son immeuble de rapport).

• Le coût du crédit : 3,5%.

• Le rendement des loyers : 4,5%.

Le résultat : Marc a gardé son immeuble, les loyers paient une grande partie des intérêts, et il a pu ouvrir ses boulangeries avec l’argent de la banque. Il a créé une nouvelle source de revenus sans détruire l’ancienne. C’est ça, utiliser l’existant pour conquérir le futur.

2. Sarah et le Crédit Lombard : La fluidité du papier

Sarah est une génie de la tech. Elle possède un portefeuille d’actions d’une valeur de 500 000 euros. Elle a repéré une opportunité d’investissement incroyable dans une start-up, mais elle ne veut pas vendre ses actions Apple ou LVMH car elle croit en leur potentiel de croissance à long terme.

On a mis en place un Crédit Lombard. On a « nanti » son portefeuille d’actions. En gros, ses titres servent de garantie. On lui a ouvert une ligne de crédit de 250 000 euros à un taux très compétitif, car le risque pour nous est faible (on a ses actions en gage).

Sarah a pu investir dans sa start-up. Deux ans plus tard, son portefeuille d’actions a pris 15%, et sa start-up a été rachetée. Si elle avait vendu ses actions au début, elle aurait payé une « flat tax » immédiate et aurait raté la hausse du marché. On a évité l’imposition et en plus nous avons développé la liquidité.  Ici, le crédit a servi de pont.

Petit rappel amical : Un crédit Lombard présente un risque de « margin call ». Si la valeur de tes actions chute brutalement, la banque pourrait te demander de rajouter du cash ou de vendre une partie des titres. Sois prudent avec la volatilité. j’ai d’ailleurs crée un article sur le crédit Lombard.

3. L’Oncle Jacques : Faire travailler son Or

Jacques est de la vieille école. Il possède des lingots d’or stockés dans un coffre chez lui. Pour lui, c’est sa sécurité ultime. Mais l’or a un défaut : ça ne rapporte pas de dividende. Ça dort. En plus, tout cet or chez lui était risqué.

Jacques voulait rénover sa résidence secondaire. Il allait vendre quelques lingots. Je lui ai proposé la monétisation de l’or. Puisqu’il détient physiquement son or, nous lui avons prêté 80% de sa valeur sous forme de crédit in fine (il ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt, et le capital à la fin). son or a été mis au coffre d’une banque en garantie.

L’or a continué de prendre de la valeur avec l’inflation, dépassant largement le coût de l’emprunt. Jacques a fait ses travaux, sa maison a pris de la valeur, et ses lingots sont toujours au coffre. Il a transformé un actif « mort » en un levier dynamique.

4. Elena et le financement d’Art : Quand la passion devient levier

Elena est une collectionneuse passionnée. Elle possède une œuvre de Soulages d’une valeur certaine. Elle souhaitait acquérir une deuxième œuvre lors d’une vente aux enchères à New York, mais ses liquidités étaient bloquées dans ses entreprises. En plus selena avait sorti des liquidités de ses entreprises, elle aurait payée de l’impôt. (sauf sur la partie compte courant d’associé).

Nous considérons l’art comme une classe d’actifs. Nous avons fait expertiser son tableau et nous lui avons accordé un prêt basé sur sa valeur. Il y avait juste une demande : que le tableau soit mis dans une société de gardiennage surveillé et sécurisé.

Imagine l’émotion d’Elena : elle n’a pas eu à se séparer de son premier coup de cœur pour s’offrir le second. Elle a utilisé la valeur « esthétique » de son patrimoine pour financer sa croissance culturelle. Le financement d’art est un outil pointu, souvent réservé aux initiés, mais il illustre parfaitement que tout ce qui a de la valeur peut devenir une source de financement.

Attention : L’évaluation d’une œuvre d’art est subjective et le marché peut être illiquide. Ce type de montage nécessite une expertise pointue et une assurance solide.

5. Thomas : Le rachat d’entreprise par LBO (Leverage Buy-Out)

Thomas est un cadre brillant qui voulait devenir son propre patron. Il avait repéré une petite PME industrielle saine qui rapportait 200 000 € de bénéfices par an. Le prix de vente était de 1 million d’euros. Thomas n’avait que 200 000 € d’apport.

Au lieu de se dire que c’était impossible, on a monté un LBO.

1. Thomas a créé une société holding.

2. La holding a emprunté 800 000 €.

3. Les bénéfices de la PME (les 200 000 € par an) sont remontés dans la holding pour rembourser l’emprunt.

En 5 ans, la dette a été remboursée par l’entreprise elle-même. Thomas possède aujourd’hui une boîte qui vaut plus d’un million d’euros, alors qu’il n’a mis que 200 000 € sur la table au départ. C’est l’utilisation ultime du financement pour créer de la richesse à partir de rien… ou presque.

6. Sofia : L’optimisation fiscale par l’Assurance-Vie et le crédit

Sofia a 1 million d’euros sur une assurance-vie luxembourgeoise. Elle veut acheter un petit appartement pour sa fille. Si elle retire l’argent de son assurance-vie, elle casse son enveloppe fiscale et perd ses avantages. En plus, elle paie des impôts.

On lui a proposé un crédit Lombard. C’est un prêt où la banque lui prête de l’argent en utilisant son contrat comme garantie.

• L’argent de son contrat continue de fructifier à 6,40% parce qu’elle a un profil « investisseur » équilibré.

• Le prêt lui coûte 3,1%. Elle a emprunté 300 000 euros en utilisant le crédit amortissable (la mensualité = capital + intérêts).

Sofia « gagne » sur de l’argent qu’elle est en train de dépenser pour sa maison ! C’est le paradoxe magnifique du financement bien géré : s’enrichir en s’endettant. Elle garde son antériorité fiscale, son capital continue de progresser, et elle a acheté un appartement bien situé pour les études de sa fille. Un « bon » emplacement pour sa fille lui permet d’être rassuré en terme de sécurité.

Pourquoi tout cela fonctionne ? (La minute de l’expert)

Tu vois, le secret de ces six histoires, ce n’est pas la chance. C’est la compréhension du coût d’opportunité.

Chaque fois que tu utilises ton propre argent pour acheter quelque chose, cet argent ne travaille plus pour toi ailleurs. Si tu sors 100 000 € de ton compte pour une voiture, ces 100 000 € ne te rapportent plus d’intérêts. Si tu empruntes ces 100 000 € à 4% alors que ton épargne te rapporte 5%, la voiture ne te coûte « virtuellement » rien, elle te rapporte même 1% de différentiel.

C’est cela, l’Arbitrage de Taux.

Un petit mot sur la prudence (Parce que je tiens à mes clients)

Le financement est un multiplicateur. Si ton investissement est bon, le financement multiplie tes gains. S’il est mauvais, il multiplie tes pertes.

• L’effet de levier peut être dangereux. * Il faut toujours garder un « coussin » de sécurité.

• Ne jamais s’endetter au-delà de sa capacité de résistance psychologique et financière.

Dans notre jargon, on parle de Loan-to-Value (LTV). Plus ce ratio est bas, plus tu dors tranquille. En plus, cela réduit la possibilité de l’appel de marge. Le bon conseil, c’est de ne te pousser à utiliser au maximum le levier. Je te conseillera la mesure.

C’est aussi de rappeler qu’un financement, c’est un engagement sur un temps plus ou moins long.

Alors, par quoi on commence ?

La création de richesse n’est pas un sprint, c’est une partie d’échecs contre l’érosion monétaire (l’inflation). Le financement est ta dame sur l’échiquier : la pièce la plus puissante, celle qui permet les mouvements les plus audacieux, mais celle qu’il faut protéger à tout prix.

Qu’il s’agisse de ton premier investissement immobilier ou de l’optimisation d’un patrimoine déjà solide, la question ne doit plus être « Combien ça coûte ? », mais « Comment puis-je financer cela pour que mon capital reste intact et productif ? ».

On a parcouru beaucoup de terrain aujourd’hui, de l’immobilier aux lingots d’or en passant par d’autres possibilités. Chaque situation est unique, et c’est là que mon rôle devient passionnant : tricoter avec toi la solution qui te permettra de dormir sur tes deux oreilles tout en regardant ton patrimoine grimper.

L’Arbitrage de Tauxest une arme qui, quand elle est bien utilisée, vous permettra de faire grandir votre capital. La condition est de respecter la règle du coût d’emprunt inférieur au rendement généré. Je peux vous accompagner dans cette gestion experte et surtout rentable de vos actifs.

Demander. On vous répond.

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