Mainlevée d’hypothèque : frais, démarches et délais
La mainlevée d’hypothèque est l’acte qui radie une hypothèque avant son extinction automatique. Elle devient nécessaire lorsque vous vendez ou refinancez le bien avant la fin du prêt. Voici à quoi elle sert, combien elle coûte, comment l’obtenir et dans quels délais.
Bonne nouvelle d’abord : dans la plupart des cas, vous n’avez rien à faire. Une hypothèque s’éteint d’elle-même peu après la dernière échéance du crédit. La mainlevée n’est utile que si vous voulez libérer le bien plus tôt que prévu.
Qu’est-ce qu’une mainlevée d’hypothèque ?
L’hypothèque est inscrite au service de la publicité foncière pour garantir votre prêt. La mainlevée est l’acte notarié par lequel le créancier (la banque) renonce à cette garantie : l’hypothèque est alors radiée et le bien redevient totalement libre. Il faut distinguer deux situations : l’extinction automatique, qui intervient sans démarche un an après la dernière échéance, et la mainlevée anticipée, demandée pour radier l’hypothèque avant ce délai. C’est cette seconde situation qui implique des frais et une procédure.
La radiation d’une inscription d’hypothèque — par mainlevée du créancier ou par décision de justice — est encadrée par le Code civil (articles 2435 et suivants), dans leur rédaction issue de l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021.
Quand la mainlevée est-elle nécessaire ?
En cas de revente du bien avant la fin du prêt
Si vous vendez un bien encore grevé d’une hypothèque, l’acheteur exige un bien libre de toute inscription. Le notaire procède alors à la mainlevée au moment de la vente, et les frais sont prélevés sur le prix.
En cas de remboursement anticipé ou de rachat de crédit
Rembourser par anticipation ou faire racheter votre crédit par une autre banque peut justifier une mainlevée pour repartir sur une garantie neuve. Pensez à intégrer, en plus, d’éventuelles indemnités de remboursement anticipé dans votre calcul de rentabilité de l’opération.
Quand peut-on s’en passer ?
Si vous conservez le bien jusqu’au terme du prêt, inutile de payer une mainlevée : l’hypothèque s’éteint seule peu après la dernière mensualité. La mainlevée n’a d’intérêt que si un événement (vente, rachat) survient avant cette échéance.
Combien coûte une mainlevée d’hypothèque ?
Le coût d’une mainlevée est encadré et dépend principalement du montant initial garanti par l’hypothèque (et non du capital restant dû). Il se compose de plusieurs postes :
- les émoluments du notaire, calculés selon un barème dégressif ;
- les droits et taxes liés à la radiation de l’inscription ;
- la contribution de sécurité immobilière ;
- les débours et frais de formalités.
En pratique, le coût d’une mainlevée reste modéré au regard du montant emprunté. Pour situer l’ordre de grandeur de la garantie hypothécaire de votre opération, vous pouvez utiliser notre simulateur de coût d’hypothèque.
Bon à savoir : la caution d’un organisme ne nécessite aucune mainlevée. Si vous hésitez encore sur la garantie au moment du prêt, comparez les options dans notre guide hypothèque ou caution.
Comment obtenir la mainlevée : les étapes
La demande
La mainlevée est sollicitée auprès de la banque (créancier), le plus souvent via le notaire chargé de la vente ou du rachat de crédit.
L’acte notarié
Le notaire rédige l’acte de mainlevée, par lequel la banque consent à la radiation de l’hypothèque.
La radiation
L’acte est transmis au service de la publicité foncière qui radie l’inscription. Le bien est alors libéré.
Comptez généralement quelques semaines entre la demande et la radiation effective, selon la réactivité de la banque et du service de la publicité foncière. Lorsqu’elle est liée à une vente, la mainlevée est synchronisée avec la signature chez le notaire.
Cas particuliers
La mainlevée partielle
Lorsqu’une même hypothèque garantit plusieurs biens, il est possible de demander une mainlevée portant sur un seul d’entre eux (par exemple pour en vendre un), tout en maintenant la garantie sur les autres.
L’hypothèque judiciaire ou légale du Trésor
Une hypothèque peut aussi être inscrite par un créancier (hypothèque judiciaire) ou par l’administration (hypothèque légale du Trésor). Sa mainlevée suppose l’extinction de la dette correspondante et l’accord du créancier concerné.
Et avec une caution ?
Si votre prêt est garanti par un organisme de cautionnement plutôt que par une hypothèque, il n’y a pas de mainlevée à payer en cas de revente. C’est l’un des arguments comparés dans notre article hypothèque ou caution, et une logique proche de celle du crédit hypothécaire que nous structurons pour mobiliser la valeur d’un bien. Pour le fonctionnement détaillé, voyez notre guide du prêt hypothécaire.
Une opération hypothécaire à structurer ?
Vente, rachat de crédit, refinancement : nos experts pilotent votre dossier de A à Z.
Découvrir le crédit hypothécaire