OBO immobilier : mobiliser la valeur d’un bien
sans le céder
Un patrimoine immobilier détenu sans dette représente une valeur réelle, mais peu disponible. L’OBO est l’une des opérations qui permettent d’en dégager des liquidités tout en conservant le bien dans le périmètre familial.
Le patrimoine net, et sa contrepartie
Détenir un bien immobilier sans dette a un coût : fiscalité foncière, entretien, et des fonds propres immobilisés qui ne travaillent pas ailleurs. Recourir au crédit pour libérer une partie de cette valeur est un arbitrage, pas une évidence, et son intérêt dépend du coût du crédit, de l’usage prévu du capital dégagé et de votre situation fiscale. Owner Buy Out : le guide complet 2026 détaille le mécanisme, la fiscalité et les étapes de l’opération.
Cession : Vous vendez votre bien à votre propre holding patrimoniale.
Liquidités : la banque finance l’acquisition par la holding, sous réserve de l’accord de crédit. Le prix de cession vous est versé à titre personnel, après impôt sur la plus-value et frais de l’opération.
Arbitrage : Votre société rembourse le prêt via les loyers. Vous, vous réinvestissez le cash.
Les liquidités dégagées
Selon les dossiers, la part de la valeur du bien rendue disponible se situe souvent entre 50 % et 60 %, le solde étant réinvesti et nanti en garantie. Ces ordres de grandeur ne sont ni un engagement ni une prévision : la quotité de financement, le taux et la recevabilité du dossier dépendent de la banque et de chaque situation.
Le traitement fiscal
Les intérêts d’emprunt de la société constituent une charge déductible, ce qui peut réduire la base imposable des revenus fonciers. L’effet dépend du régime retenu, du niveau de loyers et de votre situation, et doit être validé avec votre conseil.
La transmission
Faites entrer vos héritiers au capital. Transmettez de votre vivant pour faire valoir vos souhaits. Vous transmettez la dette et les murs, et conservez la liquidité pour vous.
À qui s’adresse l’OBO immobilier
L’opération suppose un bien détenu sans dette, ou remboursé à 80 % au moins, et un objectif patrimonial établi. Elle demande de la rigueur : mal construite, elle peut être requalifiée en abus de droit. Conduite avec nous et l’appui des notaires, elle devient un outil patrimonial solide. Elle ne concerne ni la résidence principale ni les biens qui n’ont pas vocation à être détenus en société.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités.
L'OBO IMMOBILIER
Se revendre son bien à soi-même via une SCI à l'IS, extraction de liquidités & optimisation
1. Le Bien à céder
2. Frais de la revente
3. La SCI à l'IS (financement)
4. Réemploi du cash extrait
5. Revente future du bien par la SCI
La SCI à l'IS calcule sa plus-value sur la valeur nette comptable (prix d'achat − amortissements pratiqués). Les amortissements déduits sont donc « repris » et regonflent la base taxable à l'IS.
Cette simulation est fournie à titre strictement indicatif et repose uniquement sur les données que vous avez renseignées. Elle ne constitue ni une offre de crédit, ni un engagement de financement, ni un conseil en investissement.
Les montants, taux et mensualités affichés sont des estimations susceptibles d’évoluer après l’étude réelle de votre dossier. Toute opération de financement demeure soumise à l’analyse et à l’acceptation des établissements prêteurs partenaires.
Votre argent dort dans vos murs.
Et il vous coûte, chaque mois.
Une opération légale permet de récupérer une partie de ce capital, sans vendre à un tiers et sans quitter votre bien. Les banques la connaissent et la financent au cas par cas.
Le départ
Vous créez votre société
Une SCI (ou une SAS/SARL) dont vous gardez la majorité des parts. C’est elle qui jouera le rôle d’acheteur. Vous restez aux commandes.
Le transfert
Vous lui vendez votre bien
À sa vraie valeur : celle du marché. Ni gonflée, ni bradée, le fisc surveille ce point de près. Une vente nette et carrée.
L’encaissement
La société emprunte, vous encaissez
La banque finance l’achat. Le notaire vous reverse le prix de vente, directement sur votre compte personnel. L’argent gelé devient liquide.
Le résultat, en clair :
Un capital important arrive sur votre compte personnel. Vous redevenez maître de votre argent.
La SCI devient propriétaire : votre patrimoine reste maîtrisé, et se transmet plus facilement.
Les loyers remboursent le crédit. Le bien travaille pour vous, pas l’inverse.
Accompagnement possible par un avocat spécialisé
frais supplémentaire. .
Réponse rapide · échange sans engagement
Ce que coûte un OBO immobilier : exemple de calcul
Un OBO immobilier n’est pas gratuit : la vente à sa propre société déclenche les mêmes coûts qu’une vente à un tiers, auxquels s’ajoute le coût du crédit. Trois postes pèsent dans tous les dossiers : l’impôt sur la plus-value payé par le vendeur, les droits et frais d’acquisition payés par la société, et les intérêts d’emprunt.
| Poste de coût | Qui le paie | Montant de l’exemple |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu sur la plus-value (19 %) | Le vendeur | 0 € : exonération totale après 22 ans de détention |
| Prélèvements sociaux sur la plus-value (17,2 %) | Le vendeur | 33 476 € (abattement de 55 % à 25 ans) |
| Droits de mutation et frais de notaire | La société | environ 7 à 8 % du prix, soit 56 000 à 64 000 € |
| Intérêts d’emprunt | La société | 33 144 € pour 100 000 € empruntés |
| Création de la société, garanties, conseil | La société et le vendeur | selon le dossier |
La durée de détention change tout. Avant 22 ans, la plus-value supporte aussi l’impôt sur le revenu de 19 %, après un abattement de 6 % par an à partir de la sixième année, et une surtaxe s’ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Pour un bien détenu depuis moins de dix ans, l’impôt sur la plus-value peut absorber une part importante des liquidités dégagées. Les prélèvements sociaux restent à 17,2 % sur les plus-values immobilières en 2026 : elles sont exclues de la hausse votée pour les autres revenus du capital.
Un OBO immobilier est-il légal ?
Oui. Vendre un bien à une société que l’on contrôle est une vente comme une autre, signée devant notaire. Deux points font sa solidité face à l’administration fiscale :
- Un prix de marché : un prix minoré ou majoré peut être rectifié. Une estimation documentée, par un notaire ou un expert, protège le dossier.
- Un objectif qui n’est pas seulement fiscal : une opération à but exclusivement fiscal relève de l’abus de droit (article L64 du livre des procédures fiscales), et celle à but principalement fiscal peut être remise en cause depuis 2020 (article L64 A). Financer un projet, réorganiser un patrimoine ou préparer une transmission sont des motifs économiques à formaliser dès le départ.
Le financement reste soumis à l’accord de la banque : elle examine les loyers que percevra la société, la valeur du bien, l’usage prévu des fonds et la situation du vendeur, qui se porte souvent caution.
Avertissement sur le crédit
Toute présentation ou simulation est fournie à titre indicatif et ne constitue pas une offre de prêt. L’octroi du financement est soumis à l’acceptation de l’organisme prêteur après étude du dossier. En cas de défaut de paiement, l’hypothèque ou la caution ou le privilège de preteur ou la fiducie sureté peut être actionnée et entraîner la perte du bien donné en garantie. Le remboursement du capital et des intérêts est une obligation ferme, indépendante des revenus générés par le bien financé.
Comprendre les risques liés à un Owner Buy Out (OBO)
Cinq risques à mesurer avant de signer, et à revoir chaque année tant que le crédit court.
Le coût du crédit
Si les fonds récupérés sont placés, le coût du crédit doit rester inférieur à ce que rapporte leur placement, sinon l’opération coûte plus qu’elle ne libère.
L’incident de paiement
Un défaut ou un retard de paiement dégrade durablement la relation avec les banques et peut conduire à une inscription au fichier de la Banque de France pour les incidents de crédit des particuliers.
L’usage des fonds
Les capitaux dégagés doivent rester disponibles pour faire face aux échéances en cas de vacance locative ou de travaux. Un achat impulsif ou un placement trop risqué fragilise toute l’opération.
Les loyers
Le bon paiement des loyers est également impératif. Chaque loyer paie totalement ou partiellement votre mensualité de financement.
La valeur de l’immobilier
On ne le dit peut-être pas assez. L’immobilier peut varier à la hausse comme à la baisse.
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DécouvrirQuestions fréquentes
Qu’est-ce qu’un OBO immobilier (owner buy out) ?
L’OBO immobilier consiste à vendre son bien à sa propre société, par exemple une SCI dont on garde la majorité des parts. La société finance l’achat par un emprunt, et le notaire reverse le prix de vente sur le compte personnel du vendeur. Les loyers perçus par la société servent ensuite à rembourser le crédit, tandis que le vendeur garde la maîtrise du bien.
Comment se déroule un OBO immobilier étape par étape ?
Ce guide décrit trois mouvements. Le propriétaire crée une société, SCI, SAS ou SARL, dont il garde la majorité des parts. Il lui vend son bien à sa valeur de marché, ni gonflée ni bradée, car l’administration fiscale surveille ce point. La société emprunte pour financer l’achat et le notaire verse le prix au vendeur. Un avocat spécialisé peut intervenir, moyennant un coût supplémentaire.
À qui s’adresse un OBO immobilier ?
L’opération est réservée aux propriétaires dont le patrimoine immobilier est net de dette, ou au moins à 80 %. Elle doit être menée avec rigueur et avec l’appui des notaires, car une opération mal exécutée peut être qualifiée d’abus de droit. L’éligibilité se vérifie au cas par cas, et le financement reste soumis à l’acceptation des établissements prêteurs.
Quels sont les risques d’un OBO immobilier ?
Ce guide cite plusieurs risques. Si les fonds récupérés sont placés, le coût du crédit doit rester inférieur à ce que rapporte leur placement. Un défaut ou un retard de paiement peut fermer l’accès au crédit et entraîner la saisie du bien. Les loyers impayés et la variation de la valeur de l’immobilier pèsent aussi sur l’opération. Un crédit engage et doit être remboursé.
Combien coûte un OBO immobilier ?
Trois postes pèsent toujours : l’impôt sur la plus-value payé par le vendeur (un impôt de 19 % plus des prélèvements sociaux de 17,2 %, tous deux réduits par les abattements pour durée de détention), les droits et frais d’acquisition payés par la société (de l’ordre de 7 à 8 % pour un bien ancien) et les intérêts d’emprunt. Pour un bien détenu depuis plus de 22 ans, l’impôt sur le revenu sur la plus-value est nul.
Un OBO immobilier est-il légal ?
Oui, la vente d’un bien à une société que l’on contrôle est une vente classique signée devant notaire. Elle doit se faire au prix du marché et répondre à un objectif qui n’est pas seulement fiscal : une opération à but exclusivement ou principalement fiscal peut être requalifiée par l’administration pour abus de droit, sur le fondement des articles L64 et L64 A, livre des procédures fiscales.
Sources et références
Cette page s’appuie sur une source publique officielle, citée ci-dessous.
- Ministère de l'Économie, L'impôt sur les sociétés, comment ça marche ?Vérifié le 2 novembre 2026
Rédigé par DB France Invest, intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, ORIAS n° 20008511, sous le contrôle de l’ACPR.