Audit patrimonial SCPI : projection & succession
Simulation haute précision : levier, fiscalité croisée & cash-flow.
Panorama Indépendant des SCPI
Sélection neutre et non exhaustive (60 SCPI) — taux de distribution 2025 constatés.
| SCPI & Gestionnaire | Thématique & Zone | Type de Frais | Rendement 2025* |
|---|---|---|---|
| Remake LiveRemake AM | Diversifiée (Europe) | 0% Frais d’entrée | ~ 7,05 % |
| Iroko ZenIroko | Diversifiée (Europe) | 0% Frais d’entrée | ~ 7,14 % |
| Iroko AtlasIroko | Diversifiée (Europe) | 0% Frais d’entrée | ~ 9,41 % |
| UpekaAxipit REP | Diversifiée (Europe) | 0% Frais d’entrée | ~ 7,96 % |
| Novaxia NeoNovaxia Investissement | Recyclage urbain (Europe) | 0% Frais d’entrée | ~ 6,01 % |
| Wemo OneWemo REIM | Diversifiée (Europe) | 0% Frais d’entrée | ~ 15,27 % |
| ReasonMNK Partners | Diversifiée (Europe) | 0% Frais d’entrée | ~ 12,90 % |
| Elevation TertiomElevation Capital Partners | Diversifiée | 0% Frais d’entrée | ~ 8,25 % |
| Mistral SélectionSwiss Life AM | Diversifiée (Europe) | 0% Frais d’entrée | ~ 8,07 % |
| Osmo ÉnergieMata Capital IM | Diversifiée (Europe) | 0% Frais d’entrée | ~ 7,00 % |
| MomenTimeArkéa REIM | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 9,25 % |
| ComèteAlderan | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 9,00 % |
| Edmond de Rothschild EuropaEdmond de Rothschild REIM | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 8,75 % |
| Imarea PierreBNP Paribas REIM | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 8,17 % |
| EdenAdvenis REIM | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 8,00 % |
| Transitions EuropeArkéa REIM | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 7,60 % |
| Darwin RE01Darwin Investment | Diversifiée | Frais de souscription | ~ 7,54 % |
| Perial Opportunités TerritoiresPerial AM | Diversifiée | Frais de souscription | ~ 7,50 % |
| NCap ContinentNorma Capital | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 7,10 % |
| LinaclubLinaclub | Diversifiée | Frais de souscription | ~ 7,10 % |
| SofidynamicSofidy | Diversifiée (Europe) | Frais réduits | ~ 7,04 % |
| Epsicap NanoEpsicap REIM | Diversifiée | Frais de souscription | ~ 7,01 % |
| Corum USACorum AM | Diversifiée (États-Unis) | Frais de souscription | ~ 7,70 % |
| Corum OriginCorum AM | Diversifiée (Zone euro) | Frais de souscription | ~ 6,50 % |
| Corum XLCorum AM | Diversifiée (Monde) | Frais de souscription | ~ 5,53 % |
| Corum EurionCorum AM | Diversifiée (Zone euro) | Frais de souscription | ~ 5,53 % |
| Épargne Pierre EuropeAtland Voisin | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 6,75 % |
| Alta ConvictionsAltarea IM | Diversifiée | Frais de souscription | ~ 6,57 % |
| OptimaleInter Gestion REIM | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 6,51 % |
| Cristal LifeInter Gestion REIM | Diversifiée | Frais de souscription | ~ 6,51 % |
| PFOPerial AM | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 6,27 % |
| Cap Foncières & TerritoiresFoncières & Territoires | Diversifiée (France) | Frais de souscription | ~ 6,24 % |
| Cœur de RégionsSogenial Immobilier | Diversifiée (France) | Frais de souscription | ~ 6,20 % |
| Cœur d’EuropeSogenial Immobilier | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 6,04 % |
| Paref HexaPAREF Gestion | Diversifiée | Frais de souscription | ~ 6,00 % |
| Paref EvoPAREF Gestion | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 6,00 % |
| Immo PlacementAtland Voisin | Diversifiée (France) | Frais de souscription | ~ 5,87 % |
| Altixia Cadence XIIAltixia REIM | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 5,73 % |
| NCap RégionsNorma Capital | Diversifiée (France) | Frais de souscription | ~ 5,72 % |
| Épargne PierreAtland Voisin | Diversifiée (France) | Frais de souscription | ~ 5,28 % |
| ESG Pierre CapitaleSwiss Life REIM | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 5,23 % |
| Sofidy Europe InvestSofidy | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 5,20 % |
| Épargne FoncièreLa Française REM | Diversifiée | Frais de souscription | ~ 4,52 % |
| LF EuropimmoLa Française REM | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 4,30 % |
| EdissimmoAmundi Immobilier | Diversifiée | Frais de souscription | ~ 4,27 % |
| Rivoli Avenir PatrimoineAmundi Immobilier | Diversifiée | Frais de souscription | ~ 3,89 % |
| Accimmo PierreBNP Paribas REIM | Diversifiée | Frais de souscription | ~ 3,88 % |
| Log InTheoreim | Logistique (Europe) | Frais de souscription | ~ 6,21 % |
| ActivImmoAlderan | Logistique (Europe) | Frais de souscription | ~ 5,50 % |
| Cœur de VilleSogenial Immobilier | Commerces (France) | Frais de souscription | ~ 6,30 % |
| AEW Paris CommercesAEW | Commerces (Paris) | Frais de souscription | ~ 5,96 % |
| Altixia CommercesAltixia REIM | Commerces (France) | Frais de souscription | ~ 5,10 % |
| Cristal RenteInter Gestion REIM | Commerces (France) | Frais de souscription | ~ 5,06 % |
| ImmorenteSofidy | Commerces (Europe) | Frais de souscription | ~ 5,04 % |
| Foncière des PraticiensFoncière Magellan | Santé & éducation | Frais de souscription | ~ 5,50 % |
| Pierval SantéEuryale AM | Santé (Europe) | Frais de souscription | ~ 5,00 % |
| PrimoviePrimonial REIM | Santé & éducation | Frais de souscription | ~ 4,20 % |
| Kyaneos PierreKyaneos AM | Résidentiel (France) | Frais de souscription | ~ 4,96 % |
| Atream HôtelsAtream | Hôtellerie (Europe) | Frais de souscription | ~ 5,05 % |
| EurovalysAdvenis REIM | Bureaux (Allemagne) | Frais de souscription | ~ 5,00 % |
| Efimmo 1Sofidy | Bureaux (Europe) | Frais de souscription | ~ 5,07 % |
| PF Grand ParisPerial AM | Bureaux (Grand Paris) | Frais de souscription | ~ 5,10 % |
| PrimopierrePrimonial REIM | Bureaux (France) | Frais de souscription | ~ 3,54 % |
* Avertissement : Taux de distribution (TD) 2025 constatés, tels que publiés par les sociétés de gestion, arrondis et donnés à titre purement indicatif. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement en parts de SCPI présente un risque de perte en capital, un risque de liquidité, et les revenus ne sont pas garantis. DB France Invest ne commercialise pas de SCPI et ne privilégie aucun gestionnaire : le choix d’une SCPI doit s’inscrire dans une stratégie patrimoniale personnalisée.
Simulateur SCPI Patrimonial
Capitalisation & Distribution · Financement & Fiscalité · Levier & TRI
Paramètres Globaux
SCPI de Capitalisation — Nue-propriété
Bloc SCPI
▼Bloc Financement
▼SCPI de Distribution — Pleine Propriété
Bloc SCPI
▼Bloc Financement
▼Simulateur SCPI : rendement et fiscalité
Le rendement affiché sur la plaquette n’est jamais celui qui arrive sur votre compte. Entre les frais de souscription, la fiscalité des revenus fonciers et le coût du crédit, l’écart entre le brut promis et le net perçu se joue sur des années.
Ce simulateur chiffre ce que le vendeur ne détaille pas : capitalisation ou distribution, financement à crédit, TMI, prélèvements sociaux, revente des parts, jusqu’au TRI réel de l’opération.
Le net, pas le brut
Frais d’entrée, frais de gestion, fiscalité : ce qu’il reste vraiment après tous les prélèvements.
L’effet de levier du crédit
Financer ses parts change tout. Le simulateur compare l’achat comptant et l’achat à crédit.
La sortie, pas seulement l’entrée
Une SCPI se juge à la revente. Prix de cession, commission, plus-value : l’opération jusqu’au bout.
Simulation indicative : les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs.
Cas d’école : Le montage « DB France Invest »
Comment utiliser l’argent de la banque pour s’enrichir, tout en neutralisant la fiscalité des loyers grâce à 3 techniques imbriquées.
Un savoir faire de DB France Invest.
Le piège classique
Profil : Marc, cadre dirigeant (TMI 41%). Il a 100 000 € sur une Assurance-Vie. Il souhaite préparer des revenus complémentaire pour sa retraite. Il souhaite investir en SCPI.
Son souhait : Acheter des parts de SCPI de rendement qui visent un rendement de l’ordre de 6 % par an (hypothèse, non garantie).
La sanction fiscale : L’État prélève 41 % (IR) + 17,2 % (Prélèvements Sociaux) = 58,2 % d’impôts sur chaque loyer perçu.
La stratégie DB France Invest
L’ingénierie : Marc ne touche pas à son Assurance-Vie. Il la donne en garantie à la banque (Nantissement) en échange d’un prêt supplémentaire « In Fine » sur 15 ans.
Le cocktail de SCPI : Il investit dans une allocation hybride :
• Une partie en SCPI de Rendement (pour payer le crédit).
• Une partie en SCPI de Capitalisation.
La mécanique patrimoniale sur 15 ans
1. Pendant la détention : la neutralisation fiscale des loyers
Le crédit « In Fine » maintient une charge d’intérêts bancaires élevée et constante chaque année. Ces intérêts sont 100 % déductibles.
Le mécanisme clé : Les loyers générés par la part de SCPI de rendement viennent éponger les intérêts du prêt. Quant à la partie placée sur des SCPI de capitalisation , elle se revalorise mécaniquement dans l’ombre sans verser de loyers. Bilan : Marc ne paie pratiquement aucun impôt supplémentaire pendant 15 ans.
2. En toile de fond : Le double effet de levier
L’Assurance-Vie de Marc, bloquée en garantie, n’a pas été vidée. Elle continue de générer des intérêts composés pendant 15 ans. Le capital travaille sur deux tableaux à la fois : l’immobilier d’un côté, les marchés financiers de l’autre.
3. À l’échéance (15 ans) : Le remboursement « In Fine »
À la 15ème année, la banque réclame en un seul versement le capital prêté initialement.
C’est là que la SCPI de capitalisation dévoile son potentiel. En reconstituant sa pleine propriété après 15 ans, la valeur de ses parts a fortement augmenté. Marc revend ses parts de SCPI de capitalisation et utilise le capital libéré pour rembourser massivement la banque.
Bilan de l’opération
Grâce à ce montage croisé, Marc a protégé son épargne de départ, fortement réduit la fiscalité de ses loyers (TMI de 41 %), remboursé son emprunt grâce à la capitalisation immobilière, et se retrouve 15 ans plus tard avec son Assurance-Vie fortement revalorisée ET un patrimoine immobilier net de dette qui commence alors à lui verser de solides compléments de revenus pour sa retraite.
Les conditions de la réussite (et les risques)
Ce montage n’est puissant que si plusieurs conditions sont réunies, à vérifier avant tout engagement :
- Le remboursement in fine dépend de la revalorisation. Le capital se rembourse en une fois à l’échéance : si les parts de SCPI de capitalisation ne se sont pas assez revalorisées, leur vente ne couvre pas le prêt. La performance passée ne préjuge pas de la performance future.
- Appel de marge sur le portefeuille nanti. Si la valeur de l’assurance-vie donnée en garantie baisse fortement, la banque peut exiger un remboursement partiel ou des garanties complémentaires.
- Levier négatif. Si le rendement net des SCPI passe sous le coût du crédit, le montage détruit du capital au lieu d’en créer.
- Déductibilité encadrée. Les intérêts s’imputent sur les revenus fonciers ; le déficit foncier imputable sur le revenu global est plafonné à 10 700 € par an. La fiscalité des loyers est réduite, jamais effacée automatiquement.
- Rendement non garanti. L’hypothèse de 6 % est indicative ; loyers et valeur des parts peuvent varier à la baisse.
Pour approfondir : les risques des SCPI et le financement par nantissement.
Exemple pédagogique à titre d’illustration : il ne constitue pas un conseil en investissement. DB France Invest est un intermédiaire en opérations de banque immatriculé à l’ORIAS et contrôlé par l’ACPR. Un crédit vous engage et doit être remboursé ; vérifiez vos capacités de remboursement. Chaque situation doit être étudiée au cas par cas.
Nos simulateurs
Outils professionnels pour optimiser vos décisions
Simulateur de Financement
Calculez vos mensualités, capacité d’emprunt et coût total de votre crédit immobilier
Simulateur de Frais de Notaire
Estimez précisément les frais de notaire pour votre acquisition immobilière
Simulateur de Fiscalité Immobilière
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Simulateur de rachat à soi-même
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Avertissement Légal & Méthodologique
Nature des données : Ce simulateur est un outil d’aide à la décision fourni à titre purement indicatif par DB France Invest. Les résultats obtenus ne constituent en aucun cas une offre contractuelle de financement ou d’investissement, ni un engagement de performance.
Avertissement Relatif au Financement
« Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. »
Note technique : Les calculs d’amortissement et de déductibilité des intérêts sont fournis à titre indicatif selon une méthode actuarielle standard.
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