Simulateur IFI et fiscalité immobilière
IFI, taxe foncière, plus-value : l’impôt réel de votre patrimoine.

C’est un calcul complet.

Beaucoup d’investisseurs raisonnent sur le loyer net de crédit. Cet outil calcule ce que la fiscalité prélève réellement sur vos revenus et votre patrimoine.

L’illusion d’optique

Vous regardez le loyer qui rentre. Vous soustrayez le crédit. Vous pensez que le reste est pour vous.

C’est ce calcul incomplet qui mène à l’appauvrissement lent.

La réalité chirurgicale

CSG, CRDS, taxe foncière, IFI, plus-value. La fiscalité pèse sur chaque euro de revenu.

Cet outil isole la part de vos revenus absorbée par l’impôt.

À noter : le résultat ci-dessous surprend souvent.
Si le chiffre final vous surprend, c’est la structure de détention qu’il faut examiner.

Calculateur Fiscal Immobilier

Estimez vos impôts et taxes (Foncière, Plus-Value, IFI)

Calculateur Taxe Foncière 2026

Note : revalorisation des bases 2026 incluse (+0,8 %). Frais de gestion : 3 % sur la cotisation, 8 % sur la TEOM (art. 1641 du CGI).

Taxe d'Habitation (Résidence Secondaire)

De 5 % à 60 %, sur délibération de la commune en zone tendue (art. 1407 ter du CGI). 0 si votre commune ne l'applique pas.

Important : la taxe d'habitation est supprimée sur les résidences principales. Ce calcul ne concerne que les résidences secondaires. Bases 2026 (+0,8 %).

Plus-Value Immobilière

Surtaxe : au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'applique (art. 1609 nonies G du CGI). Elle est abrogée pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2027.

Calculateur IFI

Abattement auto de 30%

Votre résultat.

Vous venez de voir le montant s’afficher. Ce n’est pas une moyenne de marché, c’est le résultat de votre propre saisie.

Pour certains, c’est juste « une ligne budgétaire ». C’est le prix à payer pour vivre en société.

Si ce montant vous paraît acceptable au regard de votre situation, il n’y a rien à changer.

Dans ce cas, cette page s’arrête ici.

Mais si ce chiffre vous paraît trop élevé…
Si vous mesurez la part de vos loyers de l’année absorbée par ces taxes…
Si vous constatez que votre revenu réel est fortement réduit…

Ce montant n’est pas une fatalité.
C’est le résultat d’une structure de détention qui peut être revue.

Nous ne faisons pas disparaître l’impôt,
nous travaillons sur la base de calcul.

Nous ne pouvons pas effacer l’impôt d’un coup de baguette magique. Mais nous utilisons le Droit, le Crédit et la Dette pour changer la base de calcul. Nous restructurons le terrain de jeu.

La Transformation

Convertir des revenus fonciers lourdement taxés en revenus de capitaux mobiliers (Flat Tax ou exonération).

Le Bouclier de Dette

Utiliser le passif, même en présence de liquidités, pour réduire mécaniquement votre base imposable.

La Transmission

Préparer la transmission pour que vos héritiers n’aient pas à vendre un bien pour payer les droits.

Faire le point sur ma structure de détention

Nos interventions portent sur des situations patrimoniales où l’arbitrage justifie une étude.

Comment calculer l’IFI en 2026

Le calculateur IFI du simulateur suit la même méthode que la déclaration. Vous êtes redevable si votre patrimoine immobilier net taxable atteint 1,3 million d’euros au 1er janvier. Une fois ce seuil franchi, le barème s’applique dès 800 000 euros.

  1. Additionner les biens immobiliers à leur valeur vénale au 1er janvier : logements, terrains, parts de SCI ou de SCPI pour leur fraction immobilière.
  2. Réduire de 30 % la valeur retenue pour la résidence principale (article 973 du Code général des impôts).
  3. Retirer les dettes déductibles qui se rapportent à ces biens : capital restant dû des emprunts d’acquisition ou de travaux, taxe foncière due au 1er janvier.
  4. Appliquer le barème au patrimoine net obtenu, puis la décote s’il se situe entre 1,3 et 1,4 million d’euros (17 500 euros moins 1,25 % du patrimoine net).
Fraction du patrimoine net taxableTaux
Jusqu’à 800 000 €0 %
De 800 000 € à 1 300 000 €0,50 %
De 1 300 000 € à 2 570 000 €0,70 %
De 2 570 000 € à 5 000 000 €1 %
De 5 000 000 € à 10 000 000 €1,25 %
Au-delà de 10 000 000 €1,50 %

Exemple de calcul : ce que coûte l’IFI sur un patrimoine de 1,8 million

Une résidence principale estimée à 1 000 000 €, un appartement loué estimé à 800 000 €, sur lequel il reste 100 000 € de prêt à rembourser.

Résidence principale après abattement de 30 %700 000 €
Appartement loué800 000 €
Dette déductible– 100 000 €
Patrimoine net taxable1 400 000 €
Tranche à 0,50 % (de 800 000 à 1 300 000 €)2 500 €
Tranche à 0,70 % (de 1 300 000 à 1 400 000 €)700 €
IFI dû chaque année3 200 €

Sans l’abattement de 30 % sur la résidence principale, le patrimoine net taxable passerait à 1 700 000 € et l’IFI à 5 300 € par an. À l’inverse, avec un patrimoine net de 1 350 000 €, l’impôt brut de 2 850 € est réduit par la décote de 625 € : il reste 2 225 €. Ces montants se paient chaque année tant que le patrimoine reste au-dessus du seuil : c’est ce coût récurrent que le simulateur permet de mesurer avant de modifier la détention d’un bien.

Aller plus loin

IFI, statuts, règles fiscales et sociales : l’univers réglementaire de l’espace privé DB France Invest rassemble les fiches pour comprendre votre situation pas à pas.

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Fiscalité immobilière : questions fréquentes

Comment est imposée la plus-value lors de la revente d’un bien immobilier ?
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, ajustée de certains frais. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, avec des abattements qui augmentent selon la durée de détention du bien. Le simulateur aide à estimer cet impact de façon indicative.
La résidence principale est-elle concernée par la plus-value ?
La vente de la résidence principale bénéficie en principe d’une exonération de plus-value, sous réserve du respect des conditions prévues. Les biens locatifs, résidences secondaires et terrains relèvent en revanche du régime général d’imposition des plus-values. Vérifiez votre situation précise auprès d’un professionnel.
Qu’est-ce que l’IFI et qui est concerné ?
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse un seuil légal. Il porte sur les biens et droits immobiliers détenus, directement ou via certaines sociétés, après déduction des dettes admises. Le simulateur permet d’en approcher l’ordre de grandeur.
À partir de quel montant paie-t-on l’IFI en 2026 ?
Vous êtes redevable de l’IFI si votre patrimoine immobilier net taxable atteint 1,3 million d’euros au 1er janvier. Le barème s’applique alors dès 800 000 euros : 0,50 % jusqu’à 1,3 million, 0,70 % jusqu’à 2,57 millions, puis de 1 % à 1,50 % au-delà. Une décote réduit l’impôt entre 1,3 et 1,4 million d’euros.
Comment calculer son IFI avec le simulateur ?
Saisissez la valeur de votre patrimoine immobilier, celle de votre résidence principale (le simulateur applique l’abattement de 30 %) et vos dettes déductibles. L’outil calcule le patrimoine net taxable et l’IFI à payer. Par exemple, 1,4 million d’euros de patrimoine net donnent 3 200 euros d’IFI par an. Le résultat reste indicatif et ne remplace pas la déclaration.
La durée de détention influence-t-elle la fiscalité ?
Oui. Pour les plus-values immobilières, des abattements progressifs s’appliquent selon le nombre d’années de détention, ce qui peut réduire voire annuler l’imposition au-delà d’une certaine durée. Les barèmes évoluant, les résultats du simulateur restent une estimation à confirmer avec un conseil spécialisé.
Les résultats de ce simulateur de fiscalité ont-ils une valeur officielle ?
Non. Cet outil fournit une estimation illustrative basée sur des hypothèses simplifiées et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. La fiscalité immobilière dépend de votre situation et de règles susceptibles d’évoluer. Pour toute décision, le recours à un fiscaliste ou conseiller qualifié est recommandé.

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Cette page a une vocation d'information générale. Les montants et pourcentages cités sont des hypothèses d'illustration et ne constituent ni une prévision, ni une promesse de gain, ni un engagement sur un résultat. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Cette page ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique personnalisé, ni une offre de financement, ni un acte de démarchage bancaire ou financier. DB France Invest, intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 20008511, sous le contrôle de l'ACPR.