Immeuble d'architecture contemporaine en béton et verre, photo en noir et blanc, illustrant le financement de SCPI par nantissement
SCPI · Financement

Financer ses SCPI par nantissement : le levier que les banques ne proposent pas

Vous voulez investir en SCPI sans vider votre épargne, ni vendre les placements que vous détenez déjà. La banque, elle, vous propose un crédit amortissable classique. Il existe une autre voie, que peu de conseillers évoquent : nantir votre portefeuille pour financer vos parts, sans hypothèque et sans céder vos actifs.

Information, pas conseil. DB France Invest est un intermédiaire en opérations de banque immatriculé à l’ORIAS et contrôlé par l’ACPR. Un crédit vous engage et doit être remboursé ; vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Nantissement ≠ hypothèque

Un gage sur votre portefeuille de titres, pas sur un bien : ni notaire, ni mainlevée, mise en place rapide.

Acheter sans vendre

Vos placements restent investis et continuent de travailler pendant que vous financez vos SCPI.

Le financement, notre métier

La société de gestion vend des parts. Monter le crédit, c’est le rôle d’un IOBSP, le nôtre.

Investir en SCPI à crédit, c’est utiliser l’effet de levier : faire travailler l’argent de la banque pour se constituer un patrimoine. Encore faut-il choisir le bon montage. Deux voies existent, l’hypothèque et le nantissement, et elles n’ont ni le même coût, ni la même souplesse, ni le même risque.

Nantissement ou hypothèque : un monde d’écart

Pour garantir un crédit destiné à acheter des SCPI, la banque demande une sûreté. Elle peut la prendre sur un bien immobilier (hypothèque) ou sur un portefeuille de placements (nantissement).

L’hypothèque

  • Gage sur un bien immobilier vous appartenant.
  • Frais de notaire et d’inscription à la publicité foncière.
  • Mainlevée à prévoir (et à payer) en cas de revente.
  • Mise en place longue.

Le nantissement (crédit lombard)

  • Gage sur votre portefeuille de titres (assurance-vie, compte-titres…).
  • Ni notaire, ni frais d’inscription.
  • Mise en place rapide, sûreté qui se libère sans formalité lourde.
  • Votre portefeuille reste investi et continue de produire.

Acheter des SCPI sans vendre vos actifs

Le principe du crédit lombard est simple : vous mettez en garantie un portefeuille existant, la banque vous prête une fraction de sa valeur, et vous employez ces liquidités à acquérir des parts de SCPI. Vous ne vendez rien : vous évitez la fiscalité d’une cession, et votre portefeuille conserve tout son potentiel de performance pendant la durée du prêt.

La quotité, le pourcentage de la valeur du portefeuille que la banque accepte de prêter, dépend de la nature des actifs nantis : elle est plus élevée pour des supports peu volatils (fonds en euros, obligations) que pour des actions, et reste plafonnée par l’établissement.

L’effet de levier : tant que le rendement net de vos SCPI reste supérieur au coût du crédit, le montage crée de la valeur, vous détenez un patrimoine que vous n’auriez pas pu financer au comptant, sans avoir vendu vos placements.

Ce levier du crédit n’est d’ailleurs pas réservé aux SCPI : il vaut aussi pour un bien détenu en direct, un point clé si vous hésitez entre SCPI ou immobilier locatif.

Schéma de l'effet de levier : tant que le rendement net des SCPI (4,5 %) dépasse le coût du crédit (3,5 %), le montage crée de la valeur.
Tant que le rendement net des SCPI dépasse le coût du crédit, le levier crée de la valeur.

Le revers de la médaille : appel de marge et levier négatif

Le levier amplifie dans les deux sens. Deux risques sont propres à ce montage, et il faut les regarder en face.

L’appel de marge : si la valeur du portefeuille nanti baisse fortement, la banque peut exiger un remboursement partiel anticipé ou des garanties complémentaires. Il faut donc conserver une marge de sécurité.

Le levier négatif : si le rendement net de vos SCPI passe sous le coût du crédit, l’emprunt détruit du capital au lieu d’en créer. C’est le risque n°1 de l’investissement SCPI à crédit, à mesurer avant de s’engager. Voir notre page Les risques des SCPI.

Pourquoi passer par un IOBSP comme DB France Invest

La société de gestion vend des parts de SCPI : elle ne monte pas votre financement. Structurer un crédit, comparer les établissements, calibrer la quotité et le nantissement, c’est le métier d’un intermédiaire en opérations de banque et services de paiement (IOBSP). C’est précisément le terrain où DB France Invest est légitime : nous montons le dossier, négocions les conditions et vérifions l’adéquation du montage à votre situation.

Cette page fait partie de notre dossier Simulateur SCPI. Pour aller plus loin sur le nantissement de portefeuille, découvrez le crédit lombard.

Financer ses SCPI : questions fréquentes

Qu’est-ce que le nantissement de SCPI (crédit lombard) ?
C’est un crédit garanti par la mise en gage d’un portefeuille de placements (assurance-vie, compte-titres…). La banque prête une fraction de la valeur du portefeuille ; vous employez ces liquidités à acheter des SCPI. Vous ne vendez pas vos actifs : ils restent investis et servent de garantie.
Peut-on acheter des SCPI à crédit sans hypothèque ?
Oui. Le nantissement d’un portefeuille de titres est une alternative à l’hypothèque : la garantie porte sur vos placements financiers, pas sur un bien immobilier. Cela évite les frais de notaire, l’inscription à la publicité foncière et la mainlevée, et la mise en place est plus rapide.
Quelle différence entre nantissement et hypothèque ?
L’hypothèque met en garantie un bien immobilier : frais de notaire, formalités et mainlevée à la revente. Le nantissement met en garantie un portefeuille de titres : pas de notaire, mise en place souple, et le portefeuille continue de travailler. Le choix dépend de votre patrimoine et de votre projet.
Qu’est-ce qu’un appel de marge et quel est le risque ?
Si la valeur du portefeuille mis en garantie baisse fortement, la banque peut demander un remboursement partiel anticipé ou des garanties supplémentaires : c’est l’appel de marge. Il faut donc conserver une marge de sécurité et ne pas nantir un portefeuille au maximum de sa capacité.
Quelle quotité peut-on emprunter en nantissant son portefeuille ?
La quotité (part de la valeur du portefeuille prêtée) dépend des actifs nantis : plus élevée pour des supports peu volatils (fonds en euros, obligations), plus faible pour des actions, et plafonnée par l’établissement. Elle se détermine dossier par dossier, en tenant compte de la volatilité et de la liquidité des supports.
Pourquoi passer par un courtier IOBSP pour financer ses SCPI ?
Parce que le financement n’est pas le métier des sociétés de gestion. Un intermédiaire en opérations de banque (IOBSP) compare les établissements, calibre la quotité et le montage de nantissement, négocie les conditions et vérifie l’adéquation du crédit à votre situation. Un crédit vous engage et doit être remboursé.