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DB France Invest

Capacité d’emprunt et critères HCSF : étude de financement

Analyse de solvabilité & Capacité d’emprunt (HCSF)

1. COMPOSITION DU FOYER

2. REVENUS MENSUELS (NETS)

3. CHARGES & PROJET

4. PATRIMOINE & APPORT

Résultats

Revenus Foyer

0 €

Mensualité Max (35%)

0 €

Disponible après charges

Enveloppe Estimée

(25 ans / Taux 3.80%)

0 €

Les coulisses de la banque

Le plafond invisible qui fait refuser les bons dossiers

Des dossiers solides se font refuser un prêt. Pas par manque d’argent : par méconnaissance d’une seule règle. La voici, et comment l’avoir de votre côté avant même de pousser la porte de la banque.

Depuis 2022, votre banquier n’est plus seul maître à bord. Le HCSF, le gendarme du crédit, lui impose des limites qu’il ne peut pas franchir, même s’il vous apprécie. Connaître ces limites, c’est connaître les coulisses. Et connaître ces limites avant de déposer son dossier change la discussion.

Le plafond de verre : 35 %

Votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets, assurance comprise. C’est un ascenseur avec une charge maximale : un kilo de trop et il refuse de monter. Vos mensualités fonctionnent pareil.

La limite du temps : 25 ans

La durée est plafonnée à 25 ans (27 dans le neuf avec travaux). Étaler davantage pour alléger la mensualité ? Impossible. La porte est fermée, sans exception.

L’écart est tout entier là. État A : vous déposez un dossier sans l’avoir chiffré, vous franchissez le plafond sans le voir, refus. État B : vous arrivez en sachant exactement où vous vous situez, et le banquier dit oui.

Votre plan en 3 étapes pour rester sous le plafond

  1. Renseignez vos revenus et vos charges dans le simulateur ci-dessus.
  2. Lisez votre taux d’endettement réel en un coup d’œil.
  3. Ajustez apport et durée jusqu’à repasser sous les 35 %.

En deux minutes, vous savez ce que la banque verra dans votre dossier. Avant elle.

Emprunter : questions fréquentes

Qu’est-ce que le taux d’endettement HCSF de 35 % ?
Depuis 2022, le HCSF impose que les mensualités de crédit, assurance comprise, ne dépassent pas 35 % des revenus nets du foyer. Au-delà de ce plafond, la banque ne peut en principe pas accorder le prêt. Notre étude de financement calcule votre taux d’endettement réel pour situer votre dossier avant tout dépôt.
Comment est estimée ma capacité d’emprunt ?
La capacité se déduit de la mensualité maximale disponible après charges, plafonnée à 35 % des revenus. Le simulateur applique une durée de 25 ans et un taux indicatif de 3,80 % pour estimer l’enveloppe de crédit correspondante, hors assurance. Ce montant reste une estimation, à affiner avec un conseiller selon votre projet.
Quelle durée maximale de prêt est-elle prise en compte ?
Les normes HCSF plafonnent la durée des crédits immobiliers à 25 ans, avec une tolérance pouvant atteindre 27 ans dans le neuf ou en cas de travaux importants. Le simulateur retient une base de 25 ans pour estimer votre enveloppe. Allonger davantage la durée pour réduire la mensualité n’est pas possible.
Quels revenus et charges sont retenus dans l’analyse ?
L’étude intègre les revenus nets des emprunteurs, les autres revenus comme les primes ou un revenu locatif généralement pondéré à 70 %, ainsi que les charges : mensualités de crédits conservés et charges fixes type pensions. Le patrimoine immobilier, financier et l’apport sont également renseignés pour compléter la synthèse.
Quels risques garder à l’esprit avant un projet de financement ?
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Un taux d’endettement proche ou supérieur à 35 % fragilise le dossier et peut conduire à un refus. Les résultats du simulateur sont indicatifs et ne valent pas accord de prêt : la décision finale relève de l’établissement prêteur. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

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Sources et références

Cette page s’appuie sur une source publique officielle, citée ci-dessous.

Rédigé par DB France Invest, intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, ORIAS n° 20008511, sous le contrôle de l’ACPR.