Crédit in fine · Comparatif

Crédit in fine ou amortissable : calcul et exemple chiffré

Les deux formules financent le même projet, mais remboursent le capital différemment, avec des conséquences fortes sur la mensualité, le coût total et la fiscalité. Voici la comparaison, exemple chiffré à l’appui.

Crédit in fine ou amortissable : l’exemple chiffré

Deux façons de rembourser le capital

Dans un prêt amortissable, chaque mensualité rembourse une part de capital et une part d’intérêts : le capital restant dû diminue, donc les intérêts baissent au fil du temps. Dans un prêt in fine, on ne paie que les intérêts pendant toute la durée, et le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance. Résultat : la mensualité in fine est plus faible, mais le coût total des intérêts est plus élevé.

Exemple chiffré : 200 000 € sur 15 ans

Prenons un emprunt de 200 000 € sur 15 ans. Le prêt in fine se négocie généralement un peu plus cher, car la banque reste exposée sur la totalité du capital jusqu’à l’échéance : nous retenons des taux d’hypothèse de 3,80 % en in fine et 3,40 % en amortissable, hors assurance et frais. Ce sont des hypothèses de calcul, pas des offres.

200 000 € sur 15 ans	In fine (3,80 %)	Amortissable (3,40 %)
Mensualité de crédit	633 €	1 420 €
Capital à rembourser à l’échéance	200 000 €	0 €
Total des intérêts sur 15 ans	114 000 €	55 593 €
Épargne à constituer pour rembourser le capital	1 111 € par mois	aucune

Avant impôt, le prêt in fine coûte environ 58 400 € d’intérêts de plus. Son effort mensuel réel n’est pas non plus de 633 € : pour rembourser 200 000 € à l’échéance, il faut épargner en parallèle, soit 1 111 € par mois sur 15 ans hors intérêts produits par cette épargne, le plus souvent sur un contrat nanti au profit de la banque.

Et après impôt ?

Pour un investissement locatif déclaré au régime réel, les intérêts du prêt viennent en déduction des revenus fonciers. Avec une tranche marginale d’imposition de 30 %, et des revenus fonciers suffisants pour absorber la déduction, l’écart se réduit nettement :

Intérêts sur 15 ans, TMI 30 %	In fine	Amortissable
Intérêts payés	114 000 €	55 593 €
Économie d’impôt sur le revenu (30 %)	34 200 €	16 678 €
Coût des intérêts après impôt	79 800 €	38 915 €

L’écart passe de 58 400 € à environ 40 900 €, hors prélèvements sociaux. L’in fine ne devient moins coûteux que si l’épargne nantie produit, sur la durée, plus que cet écart : c’est une hypothèse de marché, pas une certitude. Pour chiffrer votre cas, utilisez la calculette de prêt immobilier.

Comment calculer un crédit in fine

Le calcul d’un prêt in fine tient en une ligne : intérêts mensuels = capital emprunté × taux annuel ÷ 12. Sur 200 000 € à 3,80 %, cela donne 200 000 × 3,80 % ÷ 12 = 633 € par mois, identiques du premier au dernier mois. Le total des intérêts vaut donc capital × taux × durée, soit 200 000 × 3,80 % × 15 = 114 000 €. À cette mensualité s’ajoutent l’assurance emprunteur et, surtout, l’épargne nécessaire pour rembourser le capital à l’échéance.

Un prêt amortissable se calcule avec la formule de la mensualité constante : mensualité = capital × t ÷ (1 − (1 + t)⁻ⁿ), où t est le taux mensuel et n le nombre de mois. Sur 200 000 € à 3,40 % pendant 180 mois, on obtient 1 420 € par mois. Le TAEG de chaque formule doit en outre rester sous le taux d’usure en vigueur.

Lequel choisir ?

Choisir l’amortissable si l’objectif est de minimiser le coût total du crédit, sans enjeu fiscal particulier.
Choisir l’in fine pour déduire des intérêts plus élevés dans le cadre d’un investissement locatif, préserver sa trésorerie et actionner un effet de levier par nantissement.

Le fonctionnement complet du mécanisme est décrit sur la page crédit in fine, et la question du coût dans taux d’un crédit in fine.

Exemple purement illustratif. Les montants réels dépendent du taux obtenu, de la durée et de votre situation ; chaque projet est étudié individuellement.

Poursuivre sur le crédit in fine

Questions fréquentes

Quelle différence entre un crédit in fine et un prêt amortissable ?

La différence tient au remboursement du capital. Dans un prêt amortissable, chaque mensualité rembourse une part de capital et une part d’intérêts, si bien que le capital restant dû diminue. Dans un crédit in fine, l’emprunteur ne paie que les intérêts pendant toute la durée et rembourse le capital en une seule fois à l’échéance.

Pourquoi un crédit in fine coûte-t-il plus d’intérêts ?

Un crédit in fine coûte plus d’intérêts car ceux-ci portent toujours sur la totalité du capital emprunté, qui n’est remboursé qu’à l’échéance. Dans l’exemple présenté plus haut, 200 000 € sur 15 ans, les intérêts atteignent 114 000 € en in fine à 3,80 % contre 55 593 € en amortissable à 3,40 %, car en amortissable ils baissent avec le capital. En contrepartie, la mensualité in fine est plus faible.

Comment calculer la mensualité d’un crédit in fine ?

On multiplie le capital emprunté par le taux annuel, puis on divise par 12 : pour 200 000 € à 3,80 %, la mensualité d’intérêts est de 633 €, fixe pendant toute la durée. Il faut y ajouter l’assurance emprunteur et l’épargne destinée à rembourser le capital à l’échéance, soit 1 111 € par mois sur 15 ans pour 200 000 €, hors intérêts de cette épargne.

Le crédit in fine peut-il être moins cher après impôt ?

Cela peut arriver pour un investisseur locatif fortement fiscalisé, mais ce n’est pas automatique. Les intérêts, déductibles des revenus fonciers au régime réel, réduisent l’impôt : dans l’exemple de 200 000 € sur 15 ans, l’écart d’intérêts passe d’environ 58 400 € à 40 900 € avec une tranche à 30 %. Il ne s’inverse que si l’épargne nantie produit davantage sur la durée. Le résultat dépend du taux obtenu, de la durée et de la situation de chacun, étudiée individuellement.

Crédit in fine ou amortissable : lequel choisir ?

Le choix entre crédit in fine et amortissable dépend de l’objectif. Ce guide oriente vers l’amortissable pour minimiser le coût total du crédit sans enjeu fiscal particulier, et vers l’in fine pour déduire des intérêts plus élevés dans le cadre d’un investissement locatif, préserver sa trésorerie et actionner un effet de levier par nantissement. Chaque projet est étudié individuellement.