Crédit in fine ou amortissable : l’exemple chiffré
Les deux formules financent le même projet, mais remboursent le capital différemment, avec des conséquences fortes sur la mensualité, le coût total et la fiscalité. Voici la comparaison, exemple chiffré à l’appui.
Deux façons de rembourser le capital
Dans un prêt amortissable, chaque mensualité rembourse une part de capital et une part d’intérêts : le capital restant dû diminue, donc les intérêts baissent au fil du temps. Dans un prêt in fine, on ne paie que les intérêts pendant toute la durée, et le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance. Résultat : la mensualité in fine est plus faible, mais le coût total des intérêts est plus élevé.
Un exemple chiffré (illustratif)
Prenons un emprunt de 200 000 € sur 15 ans, avec une hypothèse de taux identique pour simplifier la comparaison (les chiffres ci-dessous sont purement indicatifs et servent à illustrer la mécanique).
- Amortissable : la mensualité est plus élevée (capital et intérêts), mais le capital s’éteint progressivement ; à la fin, il ne reste rien à rembourser. Le total des intérêts payés est plus faible.
- In fine : la mensualité ne couvre que les intérêts (donc plus faible) ; les 200 000 € sont à rembourser en une fois à l’échéance. Le total des intérêts payés est plus élevé, car ils portent toujours sur 200 000 €.
En apparence, l’amortissable est moins cher. Mais pour un investisseur locatif fortement fiscalisé, les intérêts in fine, plus élevés et déductibles des revenus fonciers, réduisent l’impôt, si bien que le coût net peut s’inverser. Pour chiffrer votre cas, utilisez la calculette de prêt immobilier.
Lequel choisir ?
- Choisir l’amortissable si l’objectif est de minimiser le coût total du crédit, sans enjeu fiscal particulier.
- Choisir l’in fine pour optimiser la fiscalité d’un investissement locatif, préserver sa trésorerie et actionner un effet de levier par nantissement.
Le fonctionnement complet du montage est décrit sur la page crédit in fine, et la question du coût dans taux d’un crédit in fine.
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