Vos revenus fonciers, imposés à 0 %.
Le même bien. Deux vies fiscales.
Un bien qui vous rapporte 100 000 € de loyers par an. À gauche, ce que vous laissez à l’État sans rien faire. À droite, vous avez structuré.
Chaque année, vous financez ce que vous ne consommez pas
En nom propre, en location nue, vos loyers s’empilent sur vos autres revenus, à votre tranche marginale, augmentés de 17,2 % de prélèvements sociaux. Jusqu’à 62,2 % de ponction, à la tranche à 45 % plus 17,2 %. Sans faute de votre part. Simplement parce que personne ne vous a montré l’autre voie. Vos voisins d’immeuble patrimonial, eux, la connaissent.
Votre argent est taxé quatre fois
Chaque étage se pilote séparément. Les confondre, c’est subir. Les dissocier, c’est reprendre la main.
Vos revenus
Loyers à la tranche marginale, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
Votre détention
IFI au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net.
Votre revente
Plus-value à 19 % plus 17,2 %, dégressive dans le temps.
Votre transmission
Droits de mutation au barème progressif.
Effacer vos loyers par les travaux
En location nue au réel, vos charges se déduisent de vos loyers : intérêts, travaux, taxe foncière. Quand elles dépassent, vous créez un déficit. La part hors intérêts s’impute sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an (21 400 € en rénovation énergétique), le reste se reporte dix ans.
En prime, 10 700 € imputés sur votre revenu global (environ 4 800 € d’IR en moins, à la tranche à 45 %), et 43 300 € reportables qui absorbent vos loyers des trois années suivantes. Zéro impôt foncier pendant tout ce temps.
Amortir vos loyers. Avec ou sans société.
L’amortissement, c’est une charge comptable qui ne sort pas un euro de votre poche, et qui écrase pourtant votre résultat imposable. Deux voies s’offrent à vous. En nom propre, la location meublée au réel (LMNP) amortit le bien, sans aucune société. Ou via une SCI à l’impôt sur les sociétés. Dans les deux cas, vos loyers ne vous coûtent presque plus rien.
Les mêmes loyers, en location nue non structurée, vous coûteraient environ 18 660 € d’impôt (tranche à 45 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, taux maintenu sur le foncier en 2026). Chaque année, vous récupérez cette somme et vous la réinvestissez. Deux vigilances sur le meublé LMNP : depuis 2025 l’amortissement se réintègre dans la plus-value de revente, et depuis 2026 ses prélèvements sociaux passent à 18,6 %. C’est exactement là qu’un arbitrage LMNP contre SCI à l’IS, chiffré sur votre cas, change le résultat.
Faire disparaître le revenu de votre patrimoine
Vous ne détenez que la nue-propriété. L’usufruit temporaire revient à un tiers. Pendant toute la durée, vous ne percevez rien : donc 0 revenu foncier, 0 IR, 0 prélèvements sociaux. Et ces biens sortent de votre base IFI. À terme, vous récupérez la pleine propriété sans la moindre taxation.
Un levier ne suffit pas. On les imbrique pour vous.
Votre performance nette naît de l’assemblage : votre mode de financement, votre statut de détention, votre démembrement travaillent ensemble.
L’information, vous l’avez déjà. Le montage, non.
Vous venez sans doute de la demander à une IA. Elle vous a donné la théorie, comme cette page. Ce qu’elle ne fera jamais : sécuriser la substance économique qu’exige l’administration (LPF art. L64), arbitrer entre LMNP et IS, caler la clé d’un démembrement, structurer votre financement et préparer votre sortie. Vous ne cherchez pas un article de plus. Vous cherchez quelqu’un qui répond de son montage. Cabinet IOBSP, au service des particuliers et dirigeants depuis 2020.
Combien avez-vous laissé filer l’an dernier ?
Envoyez-nous votre situation. Nous vous montrons, chiffres en main, ce que vous auriez dû garder. Et surtout, comment le garder l’an prochain.
Exemples chiffrés à titre illustratif, sur hypothèses, à jour des règles 2026 : prélèvements sociaux maintenus à 17,2 % sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières, portés à 18,6 % sur les revenus du capital financier et la location meublée (PFU global 31,4 %). Sous réserve des évolutions de la loi de finances. Information générale et non un conseil personnalisé. Tout montage doit reposer sur une substance économique réelle (LPF art. L64) et être validé avec votre notaire et votre conseil fiscal.