Simulateur SCPI
Simulateur de sélection SCPI : jugez la solidité d’une SCPI avant d’investir
Une SCPI se vend sur son taux de distribution, affiché en gros sur la plaquette. Ce chiffre ne dit pas si cette distribution est tenable : un taux élevé peut masquer un parc mal loué ou une dette qui le fragilise. Ce simulateur reconstitue une distribution réaliste à partir de trois indicateurs de santé, occupation, endettement, loyers du parc, et vous situe sur une échelle de risque.
Estimation indicative, sans démarchage. DB France Invest est un intermédiaire en opérations de banque immatriculé à l’ORIAS et contrôlé par l’ACPR. Ce simulateur ne constitue pas un conseil en investissement.
Le taux d’occupation (TOF)
Le TOF mesure la part des loyers réellement perçus. Plus il baisse, moins la distribution affichée est soutenable : l’outil en tient compte.
L’effet de levier de la dette
L’endettement amplifie les revenus quand tout va bien, et le risque quand les taux montent. Le simulateur montre son impact sur la distribution.
Un niveau de risque lisible
En croisant occupation et endettement, l’outil classe l’opération en risque faible, modéré ou élevé, de quoi comparer deux SCPI d’un coup d’œil.
Étape 1 : choisir le mode de détention
Étape 2 : vérifier la solidité de la SCPI
Panorama de 63 SCPI
Sélection neutre et non exhaustive (63 SCPI), taux de distribution 2025 constatés.
| SCPI et gestionnaire | Thématique et zone | Type de frais | Taux de distribution 2025* |
|---|---|---|---|
| Remake LiveRemake AM | Diversifiée (Europe) | 0% Frais d’entrée | ~ 7,05 % |
| Iroko ZenIroko | Diversifiée (Europe) | 0% Frais d’entrée | ~ 7,14 % |
| Iroko AtlasIroko | Diversifiée (Europe) | 0% Frais d’entrée | ~ 9,41 % |
| UpekaAxipit REP | Diversifiée (Europe) | 0% Frais d’entrée | ~ 7,96 % |
| Novaxia NeoNovaxia Investissement | Recyclage urbain (Europe) | 0% Frais d’entrée | ~ 6,01 % |
| Wemo OneWemo REIM | Diversifiée (Europe) | 0% Frais d’entrée | ~ 15,27 % |
| ReasonMNK Partners | Diversifiée (Europe) | 0% Frais d’entrée | ~ 12,90 % |
| Elevation TertiomElevation Capital Partners | Diversifiée | 0% Frais d’entrée | ~ 8,25 % |
| Mistral SélectionSwiss Life AM | Diversifiée (Europe) | 0% Frais d’entrée | ~ 8,07 % |
| Osmo ÉnergieMata Capital IM | Diversifiée (Europe) | 0% Frais d’entrée | ~ 7,00 % |
| MomenTimeArkéa REIM | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 9,25 % |
| ComèteAlderan | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 9,00 % |
| Edmond de Rothschild EuropaEdmond de Rothschild REIM | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 8,75 % |
| Imarea PierreBNP Paribas REIM | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 8,17 % |
| EdenAdvenis REIM | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 8,00 % |
| Transitions EuropeArkéa REIM | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 7,60 % |
| Darwin RE01Darwin Investment | Diversifiée | Frais de souscription | ~ 7,54 % |
| Perial Opportunités TerritoiresPerial AM | Diversifiée | Frais de souscription | ~ 7,50 % |
| NCap ContinentNorma Capital | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 7,10 % |
| LinaclubLinaclub | Diversifiée | Frais de souscription | ~ 7,10 % |
| SofidynamicSofidy | Diversifiée (Europe) | Frais réduits | ~ 7,04 % |
| Epsicap NanoEpsicap REIM | Diversifiée | Frais de souscription | ~ 7,01 % |
| Corum USACorum AM | Diversifiée (États-Unis) | Frais de souscription | ~ 7,70 % |
| Corum OriginCorum AM | Diversifiée (Zone euro) | Frais de souscription | ~ 6,50 % |
| Corum XLCorum AM | Diversifiée (Monde) | Frais de souscription | ~ 5,53 % |
| Corum EurionCorum AM | Diversifiée (Zone euro) | Frais de souscription | ~ 5,53 % |
| Épargne Pierre EuropeAtland Voisin | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 6,75 % |
| Alta ConvictionsAltarea IM | Diversifiée | Frais de souscription | ~ 6,57 % |
| OptimaleInter Gestion REIM | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 6,51 % |
| Cristal LifeInter Gestion REIM | Diversifiée | Frais de souscription | ~ 6,51 % |
| PFOPerial AM | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 6,27 % |
| Cap Foncières & TerritoiresFoncières & Territoires | Diversifiée (France) | Frais de souscription | ~ 6,24 % |
| Cœur de RégionsSogenial Immobilier | Diversifiée (France) | Frais de souscription | ~ 6,20 % |
| Cœur d’EuropeSogenial Immobilier | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 6,04 % |
| Paref HexaPAREF Gestion | Diversifiée | Frais de souscription | ~ 6,00 % |
| Paref EvoPAREF Gestion | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 6,00 % |
| Immo PlacementAtland Voisin | Diversifiée (France) | Frais de souscription | ~ 5,87 % |
| Altixia Cadence XIIAltixia REIM | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 5,73 % |
| NCap RégionsNorma Capital | Diversifiée (France) | Frais de souscription | ~ 5,72 % |
| Épargne PierreAtland Voisin | Diversifiée (France) | Frais de souscription | ~ 5,28 % |
| ESG Pierre CapitaleSwiss Life REIM | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 5,23 % |
| Sofidy Europe InvestSofidy | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 5,20 % |
| Épargne FoncièreLa Française REM | Diversifiée | Frais de souscription | ~ 4,52 % |
| LF EuropimmoLa Française REM | Diversifiée (Europe) | Frais de souscription | ~ 4,30 % |
| EdissimmoAmundi Immobilier | Diversifiée | Frais de souscription | ~ 4,27 % |
| Rivoli Avenir PatrimoineAmundi Immobilier | Diversifiée | Frais de souscription | ~ 3,89 % |
| Accimmo PierreBNP Paribas REIM | Diversifiée | Frais de souscription | ~ 3,88 % |
| Log InTheoreim | Logistique (Europe) | Frais de souscription | ~ 6,21 % |
| ActivImmoAlderan | Logistique (Europe) | Frais de souscription | ~ 5,50 % |
| Cœur de VilleSogenial Immobilier | Commerces (France) | Frais de souscription | ~ 6,30 % |
| AEW Paris CommercesAEW | Commerces (Paris) | Frais de souscription | ~ 5,96 % |
| Altixia CommercesAltixia REIM | Commerces (France) | Frais de souscription | ~ 5,10 % |
| Cristal RenteInter Gestion REIM | Commerces (France) | Frais de souscription | ~ 5,06 % |
| ImmorenteSofidy | Commerces (Europe) | Frais de souscription | ~ 5,04 % |
| Foncière des PraticiensFoncière Magellan | Santé & éducation | Frais de souscription | ~ 5,50 % |
| Pierval SantéEuryale AM | Santé (Europe) | Frais de souscription | ~ 5,00 % |
| PrimoviePrimonial REIM | Santé & éducation | Frais de souscription | ~ 4,20 % |
| Kyaneos PierreKyaneos AM | Résidentiel (France) | Frais de souscription | ~ 4,96 % |
| Atream HôtelsAtream | Hôtellerie (Europe) | Frais de souscription | ~ 5,05 % |
| EurovalysAdvenis REIM | Bureaux (Allemagne) | Frais de souscription | ~ 5,00 % |
| Efimmo 1Sofidy | Bureaux (Europe) | Frais de souscription | ~ 5,07 % |
| PF Grand ParisPerial AM | Bureaux (Grand Paris) | Frais de souscription | ~ 5,10 % |
| PrimopierrePrimonial REIM | Bureaux (France) | Frais de souscription | ~ 3,54 % |
* Avertissement : Taux de distribution (TD) 2025 constatés, tels que publiés par les sociétés de gestion, arrondis et donnés à titre purement indicatif. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement en parts de SCPI présente un risque de perte en capital, un risque de liquidité, et les revenus ne sont pas garantis. DB France Invest ne commercialise pas de SCPI et ne privilégie aucun gestionnaire : le choix d’une SCPI doit s’inscrire dans une stratégie patrimoniale personnalisée.
Choisir sa SCPI : les questions à se poser
Sur quels critères choisir une SCPI ?
Le taux de distribution affiché n’est qu’un critère parmi d’autres. Pour juger la solidité d’une SCPI, on regarde surtout la qualité et l’occupation du parc (taux d’occupation financier), le niveau d’endettement, la régularité de la distribution dans le temps, les réserves (report à nouveau), la taille et l’ancienneté, ainsi que les frais. Une SCPI se choisit selon votre horizon et votre objectif, pas seulement selon son taux de distribution.
Qu’est-ce que le taux d’occupation financier (TOF) et pourquoi le regarder ?
Le TOF mesure la part des loyers effectivement facturés par rapport à ce que rapporterait le parc s’il était entièrement loué. Un TOF élevé, proche de 95-100 %, indique un patrimoine bien loué ; un TOF qui baisse signale de la vacance et fragilise la distribution future. C’est l’un des meilleurs indicateurs de la santé réelle d’une SCPI, au-delà du taux de distribution affiché.
Un taux de distribution élevé est-il le signe d’une bonne SCPI ?
Pas nécessairement. Un taux élevé peut refléter une gestion performante, mais aussi un risque plus fort, un parc récent pas encore stabilisé ou un effet de base sur une jeune SCPI. Il faut le rapporter à la qualité des actifs, à la vacance, à l’endettement et à la régularité dans le temps. Surtout, un taux brut ne dit rien du revenu net après fiscalité, qui est ce que vous percevez réellement.
Qu’est-ce que le taux d’endettement d’une SCPI et quel niveau surveiller ?
Une SCPI peut emprunter pour acquérir des immeubles : l’endettement amplifie les revenus distribués quand les taux sont bas et que les actifs se valorisent, mais il amplifie aussi les pertes en cas de retournement ou de hausse des taux. Le niveau d’endettement figure dans le rapport annuel ; un ratio maîtrisé est un gage de prudence. Une SCPI très endettée n’est pas forcément à écarter, mais elle appelle une vigilance accrue.
Faut-il privilégier une SCPI sans frais d’entrée ?
Les SCPI sans frais de souscription rendent la sortie plus souple et permettent de récupérer sa mise plus vite. En contrepartie, elles prélèvent souvent des frais de gestion ou de retrait plus élevés, et beaucoup sont récentes, donc avec peu d’historique. « Sans frais » ne signifie donc pas automatiquement « moins cher » ni « meilleur » : il faut comparer le coût total sur la durée de détention envisagée.
Vaut-il mieux choisir une SCPI récente ou une SCPI ancienne ?
Une SCPI ancienne offre un historique de distribution et un parc éprouvé, mais parfois des immeubles à moderniser et une valeur de part déjà installée. Une SCPI récente peut afficher des taux de distribution plus élevés (parc acquis aux conditions actuelles, sans vacance héritée), mais avec moins de recul et une distribution non encore stabilisée. Les deux ont leur place : l’important est la cohérence avec votre horizon de placement.
Combien de SCPI faut-il détenir pour être diversifié ?
Détenir plusieurs SCPI aux stratégies différentes (bureaux, commerces, santé, logistique, zones géographiques variées) réduit la dépendance à un seul marché ou gestionnaire. Il n’existe pas de nombre idéal universel : la diversification se raisonne selon le montant investi et votre exposition immobilière globale. Multiplier les lignes ne remplace pas la sélection : mieux vaut quelques SCPI solides que beaucoup de lignes fragiles.
Peut-on se fier au classement des SCPI par taux de distribution ?
Un classement par taux de distribution est un point de départ utile, mais trompeur s’il est lu seul : il met en avant les taux bruts de l’année, sans tenir compte de la vacance, de l’endettement, des réserves, des frais ni de la fiscalité qui pèsera sur vos revenus. Une SCPI en tête une année peut décevoir la suivante. Le classement aide à repérer, pas à décider : le choix final doit s’inscrire dans une stratégie patrimoniale personnalisée.
Aller plus loin
Lire un rapport annuel de SCPI, comparer les frais, mesurer les risques et préparer un achat à crédit : la formation SCPI de l’espace privé DB France Invest reprend chaque critère de choix en détail.
Découvrir la formation SCPIAvertissement légal et méthodologique
Nature des données : ce simulateur est un outil d’aide à la décision fourni à titre purement indicatif par DB France Invest. Les résultats obtenus ne constituent en aucun cas une offre contractuelle de financement ou d’investissement, ni un engagement de performance.
Méthode de calcul : le taux de distribution estimé applique le TOF aux loyers bruts du parc, puis ajoute l’effet de la dette avec un coût moyen supposé à 3 %. Le profil de risque combine TOF, endettement et report à nouveau. Ce modèle simplifié ne tient compte ni des frais ni de la fiscalité.
Risques de marché : l’investissement en parts de SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de fluctuation des revenus. La valeur des parts et le taux de distribution ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier.
Test d’orientation : les pistes de l’étape 1 sont générales et reposent sur quatre réponses. Elles ne constituent ni un conseil en investissement ni une recommandation personnalisée.