Ce n’est pas une calculatrice.
C’est votre garde-fou avant décision.
L’immobilier ne se joue pas à l’intuition.
C’est un actif qui se calcule. Ceux qui ne mesurent pas leur rendement net découvrent trop tard ce que leur bien leur coûte réellement, une fois la fiscalité et les charges passées.
Le prix du terrain n’est pas son coût : ce que le calcul doit intégrer
Un tableur monté rapidement et la « rentabilité brute » annoncée par le vendeur ne suffisent pas à juger d’une opération. Ni l’un ni l’autre n’intègre la TVA, la fiscalité et les charges réelles.
Tant que ces postes ne sont pas chiffrés, le calcul n’est pas fait.
J’ai conçu cet outil pour une seule raison : Exposer les chiffres que l’on préfère souvent ne pas regarder.
1. Le point de rupture
Si la charge foncière dépasse 35%, l’écran vire au rouge.
Le projet doit alors être réexaminé.
Si vous achetez trop cher, l’opération ne sera jamais rentable.
2. Le vrai prix de revient
TVA à 20 %, frais de notaire, frais annexes.
Le calcul donne le vrai prix de revient, souvent nettement supérieur à l’estimation de départ. Mieux vaut le connaître avant de signer.
3. Le loyer d’équilibre
Quel loyer minimum faut-il atteindre pour couvrir les charges et l’échéance du prêt immobilier ?
Si ce loyer est déconnecté du marché local, l’opération ne tient pas.
Mode d’emploi
- Rentrez le prix du terrain. Le foncier.
- Rentrez le budget travaux. Et là ça monte vite.
- Lisez le résultat.
Si l’alerte rouge clignote : Refermez le dossier et cherchez une autre opération.
Cet outil ne négocie pas et ne prend aucune commission.
Il vous permet de décider sur des chiffres.
Bilan d’opération, le calcul complet
Vérifiez ces chiffres avant de vous engager.
Terrain
Construction / Travaux
Avant / Après : la vérité en chiffres
Sans ce
Simulateur
- Coûts cachés non pris en compte Sous-estimé
- Erreurs TVA & Notaire Coûteux
- Le banquier refuse Bloqué
- Rendement mal calculé Négatif
Avec ce
Simulateur
- Tous les coûts calculés Maîtrisé
- TVA & frais inclus Précis
- Dossier complet et chiffré Recevable
- Rendement exact & fiable Rentable
L’écart tient à peu de chose : une approximation peut suffire à faire refuser votre financement.
C’est le prix d’une approximation.Deux façons d’aborder la même opération
Sans calcul préalable
Un tableur et des estimations
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« Ça passe large ! »
Il oublie la TVA sur marge. Il sous-estime les frais de notaire à 7%. Il oublie la taxe d’aménagement.
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Le Piège du Foncier
Il achète le terrain 20% trop cher. Charge foncière à 45%. Il ne le voit pas.
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La Surprise du Chef
Au bout de 2 ans, il remet 500 € par mois de sa poche.
Avec le calcul du rendement net
Tous les postes de coût intégrés
-
Précision Chirurgicale
TVA, frais, notaire, tout inclus. Le Vrai Prix de Revient s’affiche à l’euro près.
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Le « NON » Catégorique
Le ratio foncier dépasse le seuil. Il le voit et il renonce. Il vient de s’éviter une opération non rentable.
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Une négociation documentée
Il montre l’écran au vendeur : « Mathématiquement, ça ne passe pas. » Il achète au juste prix.
Faites le calcul avant de vous engager.
Questions fréquentes
Pourquoi le prix d’un terrain n’est-il pas son coût réel ?
Le prix affiché n’intègre ni la TVA, ni les frais de notaire, ni les frais annexes, ni la fiscalité et les charges réelles. Une fois ces postes chiffrés, le vrai prix de revient est souvent nettement supérieur à l’estimation de départ. Mieux vaut le connaître avant de signer, grâce à un bilan d’opération complet.
Que signifie une charge foncière supérieure à 35 % ?
Lorsque la charge foncière dépasse 35 % du coût total, le calculateur passe au rouge : l’équilibre de l’opération est à revoir. Ce signal indique un terrain potentiellement acheté trop cher, ce qui peut empêcher l’opération d’être rentable. Ce guide conseille alors de réexaminer le projet ou de chercher une autre opération.
Qu’est-ce que le loyer d’équilibre d’un investissement immobilier ?
Le loyer d’équilibre est le loyer minimum à atteindre pour couvrir les charges et l’échéance du prêt immobilier. S’il est déconnecté du marché local, l’opération ne tient pas. Le calculateur l’estime sous forme de loyer mensuel minimum, à partir du prix de revient et d’un rendement brut annuel cible.
Quelles erreurs éviter dans le calcul d’une opération foncière ?
Les erreurs citées sont l’oubli de la TVA sur marge, la sous-estimation des frais de notaire, l’oubli de la taxe d’aménagement et l’achat d’un terrain trop cher. Une simple approximation peut suffire à faire refuser un financement, alors qu’un dossier complet et chiffré est plus facile à défendre en banque.
