SCI familiale à 16 M€ : libérer les fonds propres dormants<

Q: Peut-on obtenir un crédit lombard sur des biens détenus en SCI familiale ?+

Oui. Les biens immobiliers détenus via une SCI peuvent être nantis pour obtenir un crédit lombard, à condition que les associés soient d’accord et que les statuts de la SCI l’autorisent. Le montage se fait au niveau de la société ou au niveau des associés selon la structure retenue. DB France Invest analyse la configuration au cas par cas.

Q: Comment libérer des liquidités depuis une SCI sans vendre les biens ?+

Deux leviers principaux permettent de monétiser une SCI sans cession : le refinancement structuré (nouveau crédit adossé à la valeur actuelle des biens, supérieure au capital restant dû) et le crédit lombard sur les parts sociales ou sur les actifs immobiliers nantis. Sur une SCI valorisée 16 M€ avec 60 à 70 % de fonds dormants, ces montages permettent de dégager plusieurs millions d’euros de liquidités.

Q: Quelle est la différence entre refinancement structuré et crédit lombard pour une SCI ?+

Le refinancement structuré remplace ou complète les crédits existants en capitalisant sur la plus-value latente des biens : c’est un crédit immobilier classique mais dimensionné à la valeur actuelle du parc. Le crédit lombard, lui, nantit les parts de SCI ou les actifs financiers des associés pour obtenir des liquidités sans toucher à la dette immobilière en place. Les deux peuvent être combinés.

Q: Quels sont les risques d’un crédit lombard sur une SCI familiale ?+

Le risque principal est l’appel de marge : si la valeur du collatéral nanti baisse significativement, le prêteur peut exiger un remboursement partiel ou un apport de garanties supplémentaires. Il convient donc de calibrer le LTV (quotité de financement) de manière conservatrice et de conserver une réserve de liquidités. Un montage bien structuré anticipe ces scénarios.

Q: En combien de temps peut-on structurer un refinancement sur une SCI de 16 M€ ?+

Un refinancement structuré sur un patrimoine SCI de cette taille prend généralement 4 à 8 semaines, selon la complexité juridique et le nombre d’établissements sollicités. Le crédit lombard sur parts ou actifs financiers est plus rapide : 2 à 4 semaines. DB France Invest coordonne l’ensemble du process pour réduire les délais au minimum.

CAS CLIENT : PIERRE & MARIE

SCI Familiale de Haute Valeur

PATRIMOINE : 16 000 000 €

À ce niveau de valorisation, la SCI n’est plus un simple contenant juridique : c’est une Holding Immobilière. La gestion « au fil de l’eau » n’est plus une option, elle devient un risque majeur.

3 BiensActifs Trophées / Immeubles de rapport.

11,7 %Part des SCI dans les créations (T1 2025).

TransmissionL’enjeu n’est plus le loyer, c’est la lignée.

Le Contexte des SCI en France (2025-2026)

La SCI reste un outil d’élite pour la structuration de haut niveau :

Janvier 2026	64 créations (0,1% du total), un marché de niche ultra-spécialisé.
T1 2025	+1 451 immatriculations (+7,89%). La SCI familiale résiste.
Total 2025	301 300 sociétés créées. La SCI est le pilier de la gestion de patrimoine.

Source : Insee & Greffes – Analyse DB France Invest.

Stratégie d’Extraction

Le Refinancement Hypothécaire<

Vos 16 M€ d’immobilier sont une banque privée qui s’ignore. Pourquoi attendre la revente pour toucher votre capital ? Découvrez la méthode complète pour refinancer un bien immobilier à forte valeur.

Valeur Actuelle (SCI)
16 000 000 €

→

Cash Extractible (LTV 50%)
8 000 000 €

« Le refinancement permet de transformer des briques immobiles en liquidités prêtes pour le réinvestissement, sans vendre, sans fiscalité de plus-value. »

La Boucle de Puissance Lombard + Immo

Ne payez plus votre apport avec votre cash. Payez-le avec votre portefeuille financier.

01. Nantir

On dépose vos titres (actions, PE) en garantie bancaire.

02. Débloquer

La banque vous prête 40% à 80% de la valeur à taux préférentiel.

03. Acquérir

Cet argent finance l’apport de votre prochain immeuble de 5M€.

Résultat : Vous possédez l’immobilier ET vous gardez vos titres financiers. Double rendement. Zéro friction fiscale.

Ma Stratégie pour piloter 16 M€

⚖️GouvernanceStatuts « Bunker » pour protéger la famille contre les aléas de la vie.

📊ReportingVision trimestrielle et suivi précis : Rendement, Vacance, Dette.

🎁TransmissionOptimisation des parts sociales pour donner sans s’appauvrir.

« Une SCI à 16 M€ ne se gère pas, elle se pilote comme une entreprise. »

Voulez-vous transformer votre patrimoine immobilier en une véritable stratégie de transmission ?

Initier le protocole

Expertise SCI Haute Valeur • DB France Invest • Réponse < 2h

Le Verdict Stratégique

Gestion « Passive » (Murs Nus / Sans Refi)

Capacité d’investissement : 0 €

Ingénierie DB France Invest (Refi + Lombard)

+ 12 500 000 € de Liquidité

L’Analyse de l’Expert

« Posséder 16 M€ d’immobilier sans levier, c’est comme conduire une Ferrari en première vitesse. Le Refinancement combiné au Lombard permet à Pierre et Marie de doubler leur taille de patrimoine en 5 ans, sans injecter un seul euro de trésorerie personnelle. »

Pourquoi laisser votre capital dormir dans les murs ?

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Expertise & Accompagnement

Questions fréquentes

Peut-on obtenir un crédit lombard sur des biens détenus en SCI familiale ?+

Oui. Les biens immobiliers détenus via une SCI peuvent être nantis pour obtenir un crédit lombard, à condition que les associés soient d’accord et que les statuts de la SCI l’autorisent. Le montage se fait au niveau de la société ou au niveau des associés selon la structure retenue. DB France Invest analyse la configuration au cas par cas.

Comment libérer des liquidités depuis une SCI sans vendre les biens ?+

Deux leviers principaux permettent de monétiser une SCI sans cession : le refinancement structuré (nouveau crédit adossé à la valeur actuelle des biens, supérieure au capital restant dû) et le crédit lombard sur les parts sociales ou sur les actifs immobiliers nantis. Sur une SCI valorisée 16 M€ avec 60 à 70 % de fonds dormants, ces montages permettent de dégager plusieurs millions d’euros de liquidités.

Quelle est la différence entre refinancement structuré et crédit lombard pour une SCI ?+

Le refinancement structuré remplace ou complète les crédits existants en capitalisant sur la plus-value latente des biens : c’est un crédit immobilier classique mais dimensionné à la valeur actuelle du parc. Le crédit lombard, lui, nantit les parts de SCI ou les actifs financiers des associés pour obtenir des liquidités sans toucher à la dette immobilière en place. Les deux peuvent être combinés.

Quels sont les risques d’un crédit lombard sur une SCI familiale ?+

Le risque principal est l’appel de marge : si la valeur du collatéral nanti baisse significativement, le prêteur peut exiger un remboursement partiel ou un apport de garanties supplémentaires. Il convient donc de calibrer le LTV (quotité de financement) de manière conservatrice et de conserver une réserve de liquidités. Un montage bien structuré anticipe ces scénarios.

En combien de temps peut-on structurer un refinancement sur une SCI de 16 M€ ?+

Un refinancement structuré sur un patrimoine SCI de cette taille prend généralement 4 à 8 semaines, selon la complexité juridique et le nombre d’établissements sollicités. Le crédit lombard sur parts ou actifs financiers est plus rapide : 2 à 4 semaines. DB France Invest coordonne l’ensemble du process pour réduire les délais au minimum.