SCI familiale à 16 M€ : libérer les fonds propres dormants
CAS CLIENT : PIERRE & MARIE
SCI Familiale de Haute Valeur
PATRIMOINE : 16 000 000 €
À ce niveau de valorisation, la SCI n’est plus un simple contenant juridique : c’est une Holding Immobilière. La gestion « au fil de l’eau » n’est plus une option, elle devient un risque majeur.
3 BiensActifs Trophées / Immeubles de rapport.
11,7 %Part des SCI dans les créations (T1 2025).
TransmissionL’enjeu n’est plus le loyer, c’est la lignée.
Le Contexte des SCI en France (2025-2026)
La SCI reste un outil d’élite pour la structuration de haut niveau :
Janvier 2026
64 créations (0,1% du total), un marché de niche ultra-spécialisé.
T1 2025
+1 451 immatriculations (+7,89%). La SCI familiale résiste.
Total 2025
301 300 sociétés créées. La SCI est le pilier de la gestion de patrimoine.
Source : Insee & Greffes – Analyse DB France Invest.
« Le refinancement permet de transformer des briques immobiles en liquidités prêtes pour le réinvestissement, sans vendre, sans fiscalité de plus-value. »
Expertise SCI Haute Valeur • DB France Invest • Réponse < 2h
Le Verdict Stratégique
Gestion « Passive » (Murs Nus / Sans Refi)
Capacité d’investissement : 0 €
Ingénierie DB France Invest (Refi + Lombard)
+ 12 500 000 € de Liquidité
L’Analyse de l’Expert
« Posséder 16 M€ d’immobilier sans levier, c’est comme conduire une Ferrari en première vitesse. Le Refinancement combiné au Lombard permet à Pierre et Marie de doubler leur taille de patrimoine en 5 ans, sans injecter un seul euro de trésorerie personnelle. »
Pourquoi laisser votre capital dormir dans les murs ?
Questions fréquentesPeut-on obtenir un crédit lombard sur des biens détenus en SCI familiale ?+
Oui. Les biens immobiliers détenus via une SCI peuvent être nantis pour obtenir un crédit lombard, à condition que les associés soient d’accord et que les statuts de la SCI l’autorisent. Le montage se fait au niveau de la société ou au niveau des associés selon la structure retenue. DB France Invest analyse la configuration au cas par cas.
Comment libérer des liquidités depuis une SCI sans vendre les biens ?+
Deux leviers principaux permettent de monétiser une SCI sans cession : le refinancement structuré (nouveau crédit adossé à la valeur actuelle des biens, supérieure au capital restant dû) et le crédit lombard sur les parts sociales ou sur les actifs immobiliers nantis. Sur une SCI valorisée 16 M€ avec 60 à 70 % de fonds dormants, ces montages permettent de dégager plusieurs millions d’euros de liquidités.
Quelle est la différence entre refinancement structuré et crédit lombard pour une SCI ?+
Le refinancement structuré remplace ou complète les crédits existants en capitalisant sur la plus-value latente des biens : c’est un crédit immobilier classique mais dimensionné à la valeur actuelle du parc. Le crédit lombard, lui, nantit les parts de SCI ou les actifs financiers des associés pour obtenir des liquidités sans toucher à la dette immobilière en place. Les deux peuvent être combinés.
Quels sont les risques d’un crédit lombard sur une SCI familiale ?+
Le risque principal est l’appel de marge : si la valeur du collatéral nanti baisse significativement, le prêteur peut exiger un remboursement partiel ou un apport de garanties supplémentaires. Il convient donc de calibrer le LTV (quotité de financement) de manière conservatrice et de conserver une réserve de liquidités. Un montage bien structuré anticipe ces scénarios.
En combien de temps peut-on structurer un refinancement sur une SCI de 16 M€ ?+
Un refinancement structuré sur un patrimoine SCI de cette taille prend généralement 4 à 8 semaines, selon la complexité juridique et le nombre d’établissements sollicités. Le crédit lombard sur parts ou actifs financiers est plus rapide : 2 à 4 semaines. DB France Invest coordonne l’ensemble du process pour réduire les délais au minimum.
