Prêt relais : acheter avant de vendre un bien de valeur
Fonctionnement, montant, coût, et les solutions quand le prêt relais classique ne suffit pas.À retenir : le prêt relais finance l’achat en attendant la vente. Tout son risque tient dans le délai et le prix de cette vente.
Comment fonctionne un prêt relais
Le prêt relais avance une partie de la valeur du bien que vous allez vendre. Vous achetez le nouveau bien sans attendre, puis vous remboursez le prêt relais avec le prix de vente. Pendant sa durée, vous payez les intérêts et l’assurance chaque mois, ou seulement l’assurance si la banque accorde une franchise totale : les intérêts sont alors réglés à la vente et produisent eux-mêmes des intérêts.
Deux formes existent. Le prêt relais sec suffit quand le nouveau bien coûte autant ou moins que celui que vous vendez. Le prêt relais adossé s’accompagne d’un crédit immobilier classique quand le nouveau bien coûte plus cher.
| Élément | Ce qu’il faut vérifier |
|---|---|
| Estimation du bien vendu | La banque retient sa propre valeur, souvent plus prudente que l’estimation de l’agence. |
| Quotité financée | En général 60 à 80 % de cette valeur, moins si le marché local est lent. |
| Durée et prorogation | Un an le plus souvent. Une prorogation d’un an peut être demandée, la banque n’est pas tenue de l’accepter. |
| Paiement des intérêts | Mensuel, ou différé à la vente en franchise totale, ce qui augmente le coût final. |
| Taux | Libre, mais plafonné par le taux d’usure propre aux prêts relais, publié chaque trimestre. |
Pourquoi un patrimoine important complique le prêt relais
Le prêt relais classique a été conçu pour la résidence principale d’un ménage salarié. Dès que le patrimoine grandit, trois situations le rendent mal adapté.
- Le bien à vendre est atypique : grande propriété, immeuble de rapport, bien détenu par une SCI. Le délai de vente est incertain et la banque réduit la quotité.
- Les revenus sont irréguliers ou peu lisibles : dirigeant rémunéré en dividendes, revenus fonciers, patrimoine financier important mais revenus déclarés modestes.
- L’achat précède une vente qui n’est pas encore décidée, ou plusieurs biens doivent être arbitrés en même temps.
Dans ces cas, la question n’est plus d’obtenir un prêt relais mais de trouver la garantie qui rassure la banque sur la durée réelle de l’opération.
Les solutions quand le prêt relais ne suffit pas
Le refinancement immobilier mobilise la valeur d’un bien que vous gardez, par une hypothèque, sans calendrier de vente imposé. Il convient quand vous souhaitez conserver le bien actuel ou le vendre sans pression de délai.
Le crédit lombard s’adosse à un portefeuille de titres ou à une assurance vie. Il évite de vendre des placements pour financer l’achat, et son montant dépend de la nature des actifs nantis. Le simulateur de crédit lombard donne un premier ordre de grandeur.
Le prêt hypothécaire peut aussi prendre la forme d’un crédit in fine, remboursé en une fois à l’échéance, ce qui laisse le temps de vendre dans de bonnes conditions. Pour estimer les frais de garantie, utilisez le simulateur hypothèque.
Source de référence : le prêt relais, La finance pour tous.
Questions fréquentes
Quelle est la durée d’un prêt relais ?
En général un an. La banque peut accepter une prorogation d’un an, sans y être obligée. Le capital et les intérêts sont remboursés à la vente du bien.
Quel montant peut-on obtenir en prêt relais ?
Le plus souvent 60 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, estimation faite par la banque elle-même, déduction faite du capital restant dû sur ce bien.
Que se passe-t-il si le bien ne se vend pas à temps ?
Il faut demander une prorogation ou transformer le prêt relais en crédit amortissable, ce que la banque n’est pas tenue d’accepter. D’où l’intérêt d’étudier une solution hypothécaire ou lombard dès le départ quand le bien est atypique.
Le prêt relais est-il soumis au taux d’usure ?
Oui. Les prêts relais ont leur propre seuil de l’usure, révisé chaque trimestre par la Banque de France et publié au Journal officiel.
Article d’information. Les durées et quotités indiquées sont des pratiques de marché habituelles, chaque banque fixe ses propres conditions. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.