Votre pierre vous taxe. Même quand elle dort.
IFI 2026 : seuil, barème et trois leviers prévus par la loi
3 millions d’immobilier. Deux factures d’IFI.
Un patrimoine immobilier net de 3 000 000 €. À gauche, l’IFI que vous payez sans rien faire. À droite, après structuration de l’assiette.
Un impôt sur ce que vous possédez, pas sur ce que vous gagnez
L’IFI ne regarde pas vos revenus. Il frappe la valeur nette de votre immobilier au 1er janvier, chaque année, indéfiniment. Le barème n’a pas bougé en 2026, mais il n’est pas indexé : à patrimoine constant, votre pression fiscale monte toute seule. La réforme dite de la fortune improductive a été proposée fin 2025, puis écartée du texte final. L’IFI, lui, reste bien là.
Le barème qui s’applique à votre patrimoine
Assujetti dès 1,3 M€ net, mais le calcul démarre à 800 000 €. Chaque tranche a son taux.
Jusqu’à 800 000 €
Aucune taxation sur cette première part.
De 800 000 € à 1,3 M€
La tranche qui vous fait entrer dans l’impôt.
De 1,3 M€ à 2,57 M€
Le cœur de l’addition pour la plupart des redevables.
Au-delà de 2,57 M€
1 % jusqu’à 5 M€, 1,25 % jusqu’à 10 M€, 1,5 % au-delà.
Sortir des biens de l’assiette : le démembrement
Quand vous ne détenez que la nue-propriété d’un bien, il ne figure pas dans votre IFI : c’est l’usufruitier qui est redevable, sur la valeur en pleine propriété. Une acquisition en nue-propriété (immobilier ou SCPI démembrées) capitalise donc totalement hors IFI, pendant toute la durée du démembrement.
La dette qui travaille pour vous
L’IFI se calcule sur la valeur nette : les dettes affectées à vos biens imposables se déduisent. Financer un investissement immobilier à crédit, plutôt que sur votre trésorerie, réduit d’autant votre assiette taxable, tout en gardant votre capital disponible pour d’autres leviers.
Le plafond que l’administration vous doit
La somme de votre IFI et de votre impôt sur le revenu ne peut pas dépasser 75 % de vos revenus de l’année précédente. Au-delà, l’excédent vient en réduction de votre IFI. Bien piloté avec vos revenus, ce plafonnement devient un levier de baisse, pas une simple limite.
De 15 690 € à 0 €, sur le même patrimoine
Sous le seuil de 1,3 M€, l’IFI tombe à 0 €. Sans structuration, ce même patrimoine supportait 15 690 € par an (2 500 € sur la tranche à 0,5 %, 8 890 € à 0,7 %, 4 300 € à 1 %). Chaque année récupérée, réinvestie.
Ces leviers exigent une substance réelle. C’est notre métier.
Un démembrement mal calibré, une dette requalifiée, un plafonnement mal utilisé, et l’administration écarte le montage (LPF art. L64). Sortir un bien de l’assiette IFI ne s’improvise pas : il faut la bonne durée d’usufruit, le bon support, la bonne dette, cohérents avec le reste de votre patrimoine. Nous chiffrons, nous sécurisons, nous documentons. Cabinet IOBSP, au service des particuliers et dirigeants depuis 2020.
Combien d’IFI avez-vous payé cette année ?
Envoyez-nous la composition de votre patrimoine. Nous vous montrons, chiffres en main, jusqu’où votre assiette peut légalement descendre.
Questions fréquentes
À partir de quel patrimoine paie-t-on l’IFI en 2026 ?
En 2026, l’IFI s’applique dès 1,3 M€ de patrimoine immobilier net, évalué au 1er janvier. Le barème, inchangé en 2026, démarre toutefois à 800 000 € : 0 % jusqu’à ce montant, 0,5 % de 800 000 € à 1,3 M€, 0,7 % jusqu’à 2,57 M€, puis de 1 % à 1,5 % au-delà. Une décote s’applique entre 1,3 et 1,4 M€.
Comment réduire son IFI légalement ?
Ce guide présente trois leviers prévus par la loi pour réduire l’IFI : le démembrement, car la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette du nu-propriétaire, la déduction des dettes affectées aux biens imposables, dans la limite des règles anti-abus, et le plafonnement qui limite l’IFI et l’impôt sur le revenu à 75 % des revenus de l’année précédente. Chaque montage doit reposer sur une substance économique réelle.
Le démembrement de propriété permet-il de réduire l’IFI ?
Un bien détenu en nue-propriété ne figure pas dans l’IFI du nu-propriétaire : c’est l’usufruitier qui est redevable, sur la valeur en pleine propriété, selon l’article 968 du CGI. Une acquisition en nue-propriété, en immobilier ou en SCPI démembrées, reste ainsi hors assiette pendant la durée du démembrement. Le montage doit être calibré et validé avec son notaire et son conseil fiscal.
Quel abattement sur la résidence principale pour le calcul de l’IFI ?
Pour le calcul de l’IFI, la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur, prévu par l’article 973 du CGI. Cet abattement réduit la base nette taxable, au même titre que les dettes déductibles affectées aux biens imposables. Les exemples chiffrés ci-dessus sont illustratifs et donnés sous réserve des évolutions législatives.
Explorez nos solutions
Barème IFI 2026 inchangé : seuil d’assujettissement à 1,3 M€ de patrimoine immobilier net, tranches de 0 % à 1,5 %, abattement de 30 % sur la résidence principale, décote entre 1,3 et 1,4 M€. La réforme dite de l’impôt sur la fortune improductive n’a pas été retenue par la loi de finances pour 2026. Exemples chiffrés à titre illustratif, sous réserve des évolutions législatives. Information générale et non un conseil personnalisé ; tout montage doit reposer sur une substance économique réelle (LPF art. L64) et être validé avec votre notaire et votre conseil fiscal.