Patrimoine et transmission
Démembrement de propriété : usufruit, nue-propriété et fiscalité
Un même bien peut être partagé entre deux personnes : l’une en perçoit les revenus, l’autre en détient la propriété. Ce partage sert à transmettre plus tôt, à investir autrement ou à organiser la protection d’un conjoint. Voici comment il fonctionne, comment la loi valorise chaque part, et ce qu’il engage dans la durée.
Information générale sur le droit français, à jour en septembre 2026. Elle ne remplace pas l’avis de votre notaire ou de votre conseil fiscal.
Démembrement de propriété : usufruit, nue-propriété et fiscalité
Beaucoup de propriétaires se posent la même question au même moment de leur vie. Le patrimoine est constitué, il produit des revenus dont ils ont encore besoin, et ils voudraient pourtant commencer à le transmettre. Vendre ou donner en pleine propriété règle la transmission mais prive des revenus. Garder tout règle les revenus mais repousse la transmission, et avec elle son coût.
Le droit français offre une troisième voie, ancienne et très encadrée : séparer la propriété en deux. C’est le démembrement. Il ne crée ni argent ni avantage magique. Il répartit autrement des droits qui existaient déjà, et cette répartition a des conséquences civiles et fiscales qu’il faut connaître avant de signer.
Une seule personne réunit tous les droits : elle utilise le bien, en perçoit les revenus et peut le vendre ou le donner.
L’usufruitier utilise le bien et en perçoit les revenus. Le nu-propriétaire en détient la propriété et la retrouvera pleine et entière à la fin de l’usufruit.
Le principe : deux droits sur un même bien
Le Code civil définit l’usufruit, à son article 578, comme le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, à charge d’en conserver la substance. L’usufruitier habite le bien ou le loue, et il encaisse les loyers. Le nu-propriétaire, lui, ne perçoit rien pendant la durée de l’usufruit, mais c’est lui qui détient le bien.
L’image la plus juste est celle d’un verger. L’usufruitier cueille les fruits chaque saison. Le nu-propriétaire possède les arbres. Quand l’usufruit prend fin, par le décès de l’usufruitier ou à l’échéance prévue, le nu-propriétaire devient plein propriétaire et récolte à son tour.
L’usufruit peut être viager, c’est à dire durer toute la vie de l’usufruitier, ou temporaire, c’est à dire fixé pour une durée déterminée. Cette distinction commande la valeur de chaque part, le traitement fiscal et la date à laquelle le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété.
Comment la loi valorise l’usufruit et la nue-propriété
Pour calculer les droits de donation ou de succession, l’administration n’utilise pas une estimation au cas par cas. Elle applique un barème fixé par l’article 669 du code général des impôts. Pour un usufruit viager, la valeur dépend de l’âge de l’usufruitier au jour de l’opération.
Pour un usufruit temporaire, l’article 669 retient 23 % de la valeur en pleine propriété par période de dix ans, sans fractionnement, dans la limite de la valeur qu’aurait l’usufruit viager.
Illustration, à titre pédagogique. Un parent de 65 ans donne la nue-propriété d’un bien locatif estimé 400 000 euros et en garde l’usufruit. D’après le barème, l’usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %. Les droits de donation se calculent donc sur 240 000 euros, avant les abattements applicables entre parent et enfant.
Le parent continue de percevoir les loyers. Au jour de son décès, l’enfant devient plein propriétaire du bien. Chaque situation reste à chiffrer avec le notaire, qui tient compte des donations antérieures et de la composition de la famille.
Trois usages courants
C’est l’usage le plus fréquent. Le donateur transmet dès aujourd’hui, sur une base réduite par le barème, tout en conservant l’usage du bien ou ses revenus. La donation est définitive : le donateur ne peut plus vendre seul le bien.
Un investisseur acquiert la seule nue-propriété d’un bien ou de parts de SCPI, pour un prix inférieur à la pleine propriété, pendant qu’un usufruitier perçoit les revenus pour une durée fixée. L’investisseur ne perçoit aucun revenu pendant cette période et retrouve la pleine propriété à son terme. Le prix de la nue-propriété et la durée sont fixés par le vendeur ou la société de gestion, ils ne sont pas garantis par la loi.
À l’inverse, une personne ou une société peut acheter un usufruit pour une durée déterminée afin de percevoir les revenus pendant cette période. À l’échéance, l’usufruit s’éteint et l’acquéreur n’a plus aucun droit sur le bien : ce qu’il a payé doit donc être couvert par les revenus perçus.
Pour mesurer ce que représente une acquisition démembrée de SCPI selon la durée choisie, notre simulateur SCPI en démembrement permet de poser les hypothèses une à une.
Démembrement et impôt sur la fortune immobilière
En principe, l’article 968 du code général des impôts fait déclarer le bien démembré par l’usufruitier, pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire ne déclare rien. Ce principe connaît des exceptions, où chacun déclare sa part selon le barème de l’article 669 : l’usufruit légal du conjoint survivant, certaines ventes avec réserve d’usufruit, et les donations ou legs d’une nue-propriété à l’État ou à certains organismes d’intérêt général.
Le détail du barème et des seuils figure dans notre article consacré à l’IFI en 2026.
Le démembrement ne supprime aucun impôt par lui-même. Il déplace des droits, et la fiscalité suit ces droits.
Les points de vigilance
Un démembrement bien construit rend service pendant des années. Mal préparé, il enferme les deux parties dans une situation difficile à défaire. Plusieurs points doivent être regardés avant toute signature.
- La liquidité. Une nue-propriété ou un usufruit se revend beaucoup plus difficilement qu’un bien en pleine propriété. L’Autorité des marchés financiers le rappelle pour les parts de SCPI démembrées, dont la revente est encore moins aisée que celle des parts ordinaires.
- L’absence de revenus. Le nu-propriétaire ne perçoit rien pendant toute la durée de l’usufruit. Il faut pouvoir s’en passer.
- La valeur à l’échéance. Rien ne garantit la valeur du bien ou des parts le jour où la pleine propriété se reconstitue. Un investissement immobilier comporte un risque de perte en capital.
- Les accords à trouver. Vendre le bien, le donner en garantie ou engager de gros travaux suppose en général l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. La répartition des charges entre eux doit être claire.
- La fin du démembrement. Les conséquences fiscales de la réunion de l’usufruit à la nue-propriété dépendent de l’origine du démembrement, et la loi de finances pour 2024 les a modifiées. Ce point se vérifie avec le notaire.
- La substance de l’opération. Un démembrement construit dans un but principalement fiscal peut être remis en cause par l’administration au titre de l’abus de droit. L’opération doit répondre à un objectif patrimonial réel.
Financer une acquisition en nue-propriété
Une acquisition de nue-propriété peut être financée à crédit. Comme le bien ne produit aucun revenu pendant le démembrement, les échéances sont payées sur les autres ressources de l’emprunteur. Certains montages recourent à un crédit in fine, dont le capital est remboursé en une fois à l’échéance, avec souvent un placement nanti au profit de la banque. Le capital reste dû en totalité au terme du prêt, et sa valeur de remboursement doit être préparée dès le premier jour.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Questions fréquentes
Le nu-propriétaire peut-il vendre le bien seul ?
Que se passe-t-il au décès de l’usufruitier ?
Qui déclare le bien démembré à l’IFI ?
Le barème de l’article 669 s’applique-t-il toujours ?
À retenir : le démembrement sépare l’usage et les revenus d’un bien de sa propriété. La loi fixe la valeur de chaque part selon l’âge de l’usufruitier ou la durée de l’usufruit. Il sert à transmettre ou à investir autrement, à condition d’accepter ses contraintes : liquidité réduite, absence de revenus pour le nu-propriétaire, accords à trouver et engagement dans la durée.
Vous envisagez une donation ou une acquisition démembrée et voulez en mesurer les effets sur votre situation ? Un échange permet de poser les chiffres avant d’aller chez le notaire.
Explorez nos solutions
Cet article a une vocation d’information générale sur le droit français en vigueur en septembre 2026. Il ne constitue ni un conseil fiscal ou juridique personnalisé, ni une offre de financement. Les règles citées peuvent évoluer. Tout projet de démembrement doit être validé avec un notaire et un conseil fiscal. DB France Invest, intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, ORIAS n° 20008511.