Ce n’est pas une calculatrice.
C’est votre garde-fou avant décision.
L’immobilier ne se joue pas à l’intuition.
C’est un actif qui se calcule. Le rendement net décide de tout. Ceux qui ne mesurent pas leur rendement net découvrent trop tard ce que leur bien leur coûte réellement, une fois la fiscalité et les charges passées.
Investissement foncier : calculer le vrai prix de revient
Vous pensez que votre fichier Excel bricolé le dimanche soir suffit ? Vous pensez que la « rentabilité brute » que vous vend l’agent immobilier a une quelconque valeur ?
Alors le calcul n’a pas été fait.
J’ai conçu cet outil pour une seule raison : Exposer la vérité nue, crue et violente que personne ne veut vous dire.
1. Le Cancer Financier
Si la charge foncière dépasse 35%, l’écran vire au rouge.
C’EST UN ORDRE DE FUITE.
Si vous achetez trop cher, vous signez votre arrêt de mort économique.
2. Le Tueur d’Ego
TVA (20%), Notaire, Frais cachés.
Il crache le Vrai Prix de Revient. Souvent 30% plus cher que vos fantasmes. La douleur maintenant vous évite la faillite.
3. Le Seuil de Survie
Combien devez-vous louer MINIMUM pour ne pas que la banque saisisse le bien ?
Si le loyer est déconnecté du marché, le projet est pourri.
Mode d’emploi pour les non-touristes
- Rentrez le prix du terrain. Le foncier.
- Rentrez le budget travaux. Et là ça monte vite.
- REGARDEZ LE RÉSULTAT.
Si l’alerte rouge clignote : Fermez le dossier. Bloquez le numéro. Passez à autre chose.
Cet outil ne ment pas. Il ne négocie pas. Il ne prend pas de commission.
C’est l’outil qui vous permet de décider sur des chiffres.
Bilan d’Opération, Calcul Radical
Ne signez rien avant d’avoir vérifié ces chiffres.
Terrain
Construction / Travaux
Avant / Après : la vérité en chiffres
Sans ce
Simulateur
- Coûts cachés non pris en compte Fatal
- Erreurs TVA & Notaire Coûteux
- Le banquier refuse Bloqué
- Rendement mal calculé Négatif
Avec ce
Simulateur
- Tous les coûts calculés Maîtrisé
- TVA & frais inclus Précis
- Dossier béton = Financement Accepté
- Rendement exact & fiable Rentable
Le Delta de Richesse : vous risquez de perdre votre financement par simple approximation.
C’est le prix de votre ignorance.L’autopsie d’une décision
L’Amateur (Sans)
Outil : Fichier Excel & Espoir
« Ça passe large ! »
Il oublie la TVA sur marge. Il sous-estime les frais de notaire à 7%. Il oublie la taxe d’aménagement.
Le Piège du Foncier
Il achète le terrain 20% trop cher. Charge foncière à 45%. Il ne le voit pas.
La Surprise du Chef
Au bout de 2 ans, il remet 500€/mois de sa poche. Sa femme fait la gueule.
Le Stratège (Avec)
Outil : le calcul du rendement net
Précision Chirurgicale
TVA, Frais, Notaire, tout inclus. Le Vrai Prix de Revient s’affiche à l’euro près.
Le « NON » Catégorique
Le ratio foncier clignote en ROUGE. Il voit le danger. Il part. Il vient d’économiser 10 ans de galère.
La Négociation Armée
Il montre l’écran au vendeur : « Mathématiquement, ça ne passe pas. » Il achète au juste prix.
Choisissez votre camp.
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Questions fréquentes
Comment calculer le vrai prix de revient d’un investissement foncier ?
Le vrai prix de revient additionne le prix du terrain et le budget travaux, en intégrant la TVA, les frais de notaire et les frais de programme. Le simulateur demande le prix d’achat HT du terrain, les taux de TVA et de notaire, les surfaces et le budget travaux HT, puis affiche le coût complet de l’opération.
Qu’est-ce que la charge foncière d’un projet immobilier ?
La charge foncière correspond au poids du terrain dans le coût de l’opération, exprimé aussi par mètre carré construit. Le simulateur déclenche une alerte lorsque cette charge dépasse 35 % : le projet est alors considéré à haut risque. Un terrain acheté trop cher peut compromettre l’équilibre de toute l’opération.
Comment calculer le loyer minimum d’un investissement foncier ?
Le simulateur calcule le loyer mensuel minimum à partir du vrai prix de revient et d’un rendement brut annuel cible, réglé par défaut à 5 %. Ce seuil indique le loyer à atteindre au minimum pour que l’opération tienne face à la banque. Si ce loyer est déconnecté du marché, le projet doit être remis en question.
Pourquoi ne pas se fier à la rentabilité brute d’un bien ?
La rentabilité brute n’intègre ni la fiscalité ni les charges réelles. C’est le rendement net qui compte : sans lui, l’investisseur découvre trop tard ce que son bien lui coûte réellement. Ce guide cite des oublis fréquents, comme la TVA sur marge, des frais de notaire sous-estimés ou la taxe d’aménagement, qui faussent le calcul.