DB France Invest
Simulateur SCPI Patrimonial
Capitalisation & Distribution · Financement & Fiscalité · Levier & TRI
⚙
Paramètres Globaux
ans
Durée du financement (1–30 ans)
ans
≤ durée — moment de cession des parts
%
Actualisé sur les flux réels
Abattement AV : 4 600€ / 9 200€
L1
SCPI de Capitalisation — Nue-propriété
Bloc SCPI
▼
€
%/an
Croissance brute de la part (avant frais)
%
Commission de souscription
%/an
Sur NAV — déductibles des revenus fonciers L2
%
Commission de cession à la reventeBloc Financement
▼
€
€
Auto-calculé : souscription − apport
%/an
%/an
€
€
L2
SCPI de Distribution — Pleine Propriété
Bloc SCPI
▼
€
%/an
Sur NAV — avant fiscalité
%/an
%
%/an
Sur NAV — déductibles des revenus fonciers
%
Bloc Financement
▼
€
€
Auto-calculé : souscription − apport
%/an
%/an
€
€
Avertissement Légal & Méthodologique
Nature des données : Ce simulateur est un outil d’aide à la décision fourni à titre purement indicatif par DB France Invest. Les résultats obtenus ne constituent en aucun cas une offre contractuelle de financement ou d’investissement, ni un engagement de performance.
Variabilité fiscale : Les calculs de neutralisation fiscale (le « Graal ») et les simulations de TMI sont basés sur la législation en vigueur à la date de simulation. La fiscalité peut évoluer selon les lois de finances et la situation personnelle spécifique de chaque investisseur.
Risques de marché : L’investissement en parts de SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de fluctuation des revenus. La valeur des parts et le taux de distribution ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier.
Projection de succession : Les indicateurs de « Richesse Nette » sont des estimations comptables au dénouement de l’opération. Ils ne prennent pas en compte les éventuels droits de mutation ou frais notariés spécifiques à une succession réelle.
Avertissement Relatif au Financement
« Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. »
Indépendance des obligations :
Le remboursement du prêt est une obligation contractuelle ferme qui ne dépend pas des revenus distribués par les SCPI. En cas de baisse ou de suspension des dividendes, l’investisseur doit être en mesure de couvrir les mensualités par ses propres ressources.
Risque de Levier Négatif :
L’effet de levier est favorable tant que le rendement net des parts est supérieur au coût du crédit (TAEG). Si le rendement devient inférieur au coût global du financement, l’emprunt dégrade la rentabilité de l’investissement et réduit le patrimoine net.
Garanties et Assurance :
La simulation ne préjuge pas de l’octroi effectif du prêt, ni des conditions définitives de taux, d’assurance emprunteur ou des garanties (hypothèque, caution) qui seront exigées par l’établissement prêteur après étude de dossier.
Note technique : Les calculs d’amortissement et de déductibilité des intérêts sont fournis à titre indicatif selon une méthode actuarielle standard.
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Simuler votre investissementSimuler un investissement SCPI : questions fréquentes
Quelle différence entre une SCPI de capitalisation et une SCPI de distribution ?
Une SCPI de distribution verse régulièrement des revenus issus des loyers, recherchés pour un complément immédiat. Une SCPI de capitalisation réinvestit les résultats pour faire croître la valeur de la part, en visant une plus-value à terme plutôt qu’un revenu courant. Le choix dépend de votre horizon et de votre besoin de trésorerie.
Qu’apporte l’achat de parts de SCPI en nue-propriété ?
En démembrement, l’acquisition de la nue-propriété se fait avec une décote sur le prix de la part et sans percevoir de revenus pendant la durée du démembrement, ce qui évite la fiscalité foncière sur cette période. Au terme, vous récupérez la pleine propriété. C’est une stratégie de capitalisation, à évaluer selon votre tranche d’imposition.
Comment l’effet de levier influence-t-il le rendement d’une SCPI ?
Recourir à un financement permet d’investir un montant supérieur à votre apport. Le levier est favorable tant que le rendement net des parts reste supérieur au coût global du crédit. Le taux de rendement interne (TRI) mesure la performance de l’opération en tenant compte des flux et de la fiscalité, mais aucun résultat n’est garanti.
Peut-on loger des parts de SCPI dans une assurance-vie ?
Certaines SCPI sont accessibles comme unités de compte au sein d’un contrat d’assurance-vie. Ce cadre modifie la fiscalité applicable et peut offrir des avantages en matière de transmission, mais s’accompagne souvent de frais propres au contrat et d’une distribution parfois réduite. L’arbitrage entre détention directe et assurance-vie mérite une analyse personnalisée.
Quels risques spécifiques surveiller avant d’investir en SCPI ?
La valeur des parts et les revenus ne sont pas garantis et peuvent fluctuer avec le marché immobilier, avec un risque de perte en capital. La liquidité est limitée et la revente n’est pas immédiate. Si l’investissement est financé à crédit, l’emprunt doit être remboursé indépendamment des loyers perçus ; vérifiez vos capacités avant de vous engager.